bulletin JLF

Bulletin de février 2007
Réunion de travail des magistrats du Livre Foncier du Haut-Rhin au TGI de Mulhouse le 6 février 2007
Etaient présents : MI, FL, MPH, DB, JJF, JCZ, FH

NOTA BENE :
- La loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 est entrée en vigueur le 1er janvier 2007, sauf quelques articles et les décrets d'application ont été publiés le 31 décembre 2006. Cette loi modifie le droit général des successions. Elle touche les régimes matrimoniaux, les indivisions, les pacs et le domaine des donations.
Nouveautés en matière de succession : - les nouvelles règles de la dévolution de la succession - nouvelle règle de l'option successorale - la gestion de la succession - les opérations du partage.
Nouveautés dans le droit des libéralités : - les libéralités graduelles - les libéralités résiduelles - les donation/partages - l'action en réduction devant le TGI.
Nouveautés dans le droit des régimes matrimoniaux : Plus d'homologation par le juge sauf dans trois cas : - opposition d'un enfant majeur, opposition d'un créancier, en présence d'un enfant mineur.
Pour le pacs : nouveau régime applicable aux biens des partenaires : - les biens acquis ensemble sont réputés appartenitr aux deux partenaires; concernant l'actif, chacun reste propriétaire de ses biens, il les gère, en use, en jouit et en dispose seul ; concernant le passif, chacun reste seul tenu de ses dettes personnelles.
Les partenaires peuvent adopter un régime de communauté dans la convention initiale ou dans une convention modificative (régime de l'indivision) et les biens acquis au nom des partenaires sont indivis, sauf exceptions visées à l'article 515-5-2 du Code civil. En cas de décès d'un des partenaires, le survivant n'hérite pas (sauf testament et la réserve des héritiers réservataires). Le survivant a un droit temporaire à occuper le logement commun pendant un an. Si le logement appartenait au partenaire décédé, l'occupation est gratuite. Si le logement était loué, la succession devra payer les loyers pendant un an.

- Loi n° 2006-1666 du 21 décembre 2006 de finances pour 2007 - Article 7 :
L'article 45-4 de la loi du 1er juin 1924 est ainsi rédigé : L'inscription de l'hypothèque légale du Trésor ou d'une hypothèque judiciaire conservatoire est réputée d'un rang antérieur à celui conféré à la convention de rechargement lorsque la publicité de cette convention est postérieure à l'inscription de cette hypothèque.

- Loi n° 2006-1640 du 21 décembre 2006 de financement de sécurité sociale pour 2007 - Article 39 :
Après l'article 45-4 de la loi du 1er juin 1924...il est inséré un article 45-5 ainsi rédigé : Les dispositions de l'article 45-4 s'appliquent à l'inscription de l'hypothèque légale des organismes gestionnaires d'un régime obligatoire de protection sociale...La règle d'antériorité de rang de l'inscription hypothécaire fixée à l'avant-dernier alnéa de l'article 2425 du Code civil et à l'article 45-5 de la loi du 1er juin 1924...s'applique aux hypothèques mentionnées aux articles L 243-4 et L 244-9 du présent code.

- Décret n° 2006 du 31 décembre 2006 relatif à la procédure en matière successorale et modifiant certaines dispositions de procédure civile - JO n° 303 du 31 décembre 2006.
Point sur les arrêts rendus par la CA de Colmar :
- Deux arrêts du 27 octobre 2007 n° 05/01481 et n° 05/01482 ont remis en cause le principe pourtant maintes fois confirmé par la même Cour (et la CA de Metz) selon lequel il y avait lieu à application des dispositions de l'article 1424 du Code civil exigeant le consentement des deux époux pour grever de droits réels les immeubles dépendant de la communauté, spécifiquement lorsqu'il y a acquisition aux conditions convenues avec le vendeur ou imposées par celui-ci (droit à l'action résolutoire de la SAFER).
- Un arrêt du 10 novembre 2006 n° RG 05/01831 est venu conforter la position jurisprudentielle selon laquelle une mention de vente forcée rend l'immeuble indisponible (cf. Articles 1959 et 1961-2° du Code civil) et qu'à défaut de remplir les conditions de l'article 166 de la loi du 1er juin 1924 (consignation d'une somme suffisante pour désinteresser les créanciers et pour couvrir les frais) la requête présentée sans radiation de la mention d'exécution forcée ne peut donc qu' être rejetée.

Q : Servitude à charge d'une parcelle formant avec d'autres parcelles l'assiette d'une copropriété.
R : Rien n'interdit une servitude à charge (ou au profit) d'une parcelle cadastrale formant avec d'autres l'assise d'un immeuble en copropriété, s'il n'y a aucune confusion à craindre. (Art. 18 et 19 du décret du 18 novembre 1924). Le Juge est en droit d'exiger si nécessaire un croquis ou un plan de situation de la servitude.

Q : Jugement ordonnant une transcription d'immeubles adressé au LF par un tribunal pour information.
R : Pas de publication d'une transmission pour info. A noter que pour l'exécuter faudrait-il déposer au LF une expédition conforme accompagnée d'une requête et d'un extrait d'acte.

Q : Distraction d'une parcelle de l'assise d'une copropriété grevée d'inscriptions hypothécaires.
R : Application de l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.

Q : Donation entre vif dans le cadre d'une tontine inscrite avec des quotes-parts indivises - révocation de la donation et requête en rétablissement en l'état antérieur avec suppression de la clause d'accroissement.
R : La tontine est exclusive de quotes-parts indivises. Constitue donc une erreur d'inscription l'acceptation à la publicite foncière de la donation. La suppression de la clause d'accroissement ne peut intervenir que sur acte authentique constatant l'annulation de la clause suite à renoncement.

Q : Translation d'une hypothèque transmissible par endossement (mainlevée et radiation sur un bien et inscription sur un autre bien).
R : Le notaire qui a dressé et délivré la copie exécutoire à ordre doit intervenir à l'acte de translation reçu par un autre que lui pour les formalités prévues par la loi du 15 juin 1976.

Q : Donation d'usufruit temporaire avec réserve de restrictions au droit de disposer.
R : L'usufruit temporaire doit être publié. Ouverture de deux feuillets spéciaux dans ce cas, l'un ouvert au nom de l'usufruitier donateur sur lequel est inscrit en S II le droit d'usufruit temporaire du donataire et l'autre au nom du donataire puisque l'usufruit donné temporairement restera lui-même grevé de droits et restrictions en S II. Mention de correspondance sur le feuillet du nu-propriétaire.

Bulletin de décembre 2006

Réunion de travail des juges du livre foncier du Haut-Rhin au TI de Colmar le 5 décembre 2006
Etaient présents : MI, FL, MP H, FC, DB, JCZ, JJF, FH

Q : Restriction tendant à interdire des activités ou limitant une utilisation du sol (pollution).
R : Il s'agit d'une restriction au droit d'administrer dont la publication n'est pas prévue au LF.

Q : Parcelle issue du DP dont la désignation commence généralement par 0. , non prise en compte par AMALFI.
R : Faire recadastrer l'immeuble pour permettre la prise en charge par le système informatique du Livre foncier.

Q : Inscription d'une prénotation par acte sous seing privé dont les signatures sont authentiquement légalisées.
R : Article 36 du décret du 18 novembre 1924 :"Le consentement à l'inscription d'une prénotation conformément à l'article 39 de la loi du 1er juin 1924 ne peut être donné qu'en la forme authentique ou si les signatures des parties sont authentiquement légalisées".

Q : Inscription d'une servitude sur une parcelle formant avec d'autres l'assise d'une copropriété.
R : Il sera donné suite à la requête (cf. articles 18 et 19 du D. 18.11.1924).

Q : Forme de la délivrance de legs.
R : Aucune forme n'est requise en vertu de l'article 1004 du Code civil.

Q : Transmission d'un bail rural à un preneur sur une part indivise du bailleur.
R : Non, sauf si les conditions de l'article 815 du Code civil sont réunies.

Q : Biens vacants et sans maître.
R : cf : loi n° 2004-809 du 13 août 2004 (nouvel article L. 25 du Code du domaine de l'Etat : "Les biens qui n'ont pas de maître reviennent de plein droit à l'Etat si la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés a renoncé à exercer le droit de propriété qui lui est reconnu par l'article 713 du Code civil". La circulaire conjointe des ministères de l'intérieur et des finances du 8 mars 2006 insiste sur la nécessité d'une enquête préalable à diligenter par les services municipaux afin de s'assurer de la qualificatiion du bien (enquêtes de voisinage, auprès des notaires, service des domaines, cadastre, livre foncier, service des impôts fonciers...contributions foncières non acquittées depuis trois ans) -
Bien acquis de plein droit (Art. 713 du Code civil - L. 25 du C. dom. Et.) : prise de possession par procès-verbal, affiché en mairie.
Bien vacant (procédure selon art. 27 bis du C. d. Et-art. 147 L.n° 2004-809 du 13 août 2004 ) : deux phases - 1) constatation que le bien est présumé vacant. 2) incorporation du bien dans le domaine communal (par DCM qui doit intervenir dans les six mois du constat sous 1) et constaté par un arrêté du maire (faute de délibération dans le délai de six mois, le bien est transféré de plein droit dans le domaine de l'Etat). L'ensemble des pièces de la procédure est à joindre à la requête en inscription.

Discussion sur l'avis de l'IDL du 7 avril 2006 : Si l'arrêté du maire peut valoir acte authentique au regard de la présomption simple d'existence du droit de propriété (art. 41 L. 1er juin 1924) pour radier un propriétaire inscrit, il reste que le propriétaire inscrit l'a été aussi en vertu d'un acte authentique exigé par l'article 42 L. 1er juin 1924... (note : un pourvoi est en cours à ce sujet).

Q : Inscription d'une hypothèque provisoire sur le fondement de l'article 706-103 du Code de procédure pénale.
R : Il s'agit d'une mesure conservatoire (au profit du Trésor Public) prononcée par le juge des libertés et de la détention par ordonnance et selon les modalités prévues par les procédures civiles d'exécution sur les biens (immeubles), divis ou indivis, de la personne mise en examen dans le cadre d'une information ouverte pour les infractions entrant dans le champ d'application des art. 706-73 et 706-74 CPP pour garantir le paiement des amendes encourues et le cas échéant l'indemnisation des victimes et l'exécution de la confiscation. La condamnation valide les saisies conservatoires et permet l'inscription définitive des sûretés. Un non-lieu, une relaxe ou un acquittement emportent mainlevée de plein droit des mesures ordonnées.

Bulletin n° novembre 2006

Réunion de travail des juges du livre foncier du Haut-Rhin au TI de Colmar le 7 novembre 2006
Etaient présents : JCZ, FC, DB, MI, FH

Q : Acquisition à titre de propre pendant l'instance en divorce, à titre de remploi de biens propres, les époux étant soumis au régime de la communauté universelle des biens.
R : Il n'y a pas de biens propres à un époux soumis au régime de la communaué universelle des biens, à l'exception de ceux qui lui proviennent de donations avec stipulation d'exclusion de communauté. Il faut donc dans ce cas que soit justifiée dans un acte authentique de donation l'origine des fonds pour un emploi ou un remploi. A défaut, et pendant l'instance en divorce, les biens seront inscrits comme bien commun des époux. Une fois les formalités concernant le divorce accomplies à l'état civil, une requête en inscription comme bien propre au nom de l'époux acquéreur est suffisante si le caractère de bien propre à l'époux en instance de divorce était prévu dans l'acte d'acquisition. Si cette stipulation fait défaut, le bien fera parti de la communauté et les époux devront alors la liquider par un acte de partage.

Q : Rectification d'office d'une inscription (droit de propriété) s'il advient à la connaissance du juge par un autre acte émanant du même notaire que l'époux acquéreur est en fait et en droit soumis au régime de la communauté universelle des biens, alors qu'il avait acquis à titre de propres un immeuble dans le cadre d'une déclaration de remploi et que le notaire s'est abstenu d'indiquer dans l'acte le régime matrimonial de l'acquéreur.
R : Le juge doit vérifier le régime matrimonial des parties. S'il a connaissance après l'inscription d'un droit (de propriété en l'espèce) de la situation juridique exacte et véritable d'un immeuble, de la réalité du droit à inscrire et de la légitimité de celui qui invoque ce droit, il doit rétablir l'exacte situation au Livre foncier en statuant dans les termes prévues par l'article 35 du décret du 18 novembre 1924. S'il est convaincu que sa religion a été surprise par une omission volontaire ou de fausses déclarations dans l'acte aux fins de faire inscrire un immeuble comme bien propre à un acquéreur alors que celui-ci devait nécessairement constituer un bien commun, il fera rapport au procureur de la république.

n° octobre 2006
Réunion de travail des juges du livre foncier du Haut-Rhin au TGI de Mulhouse le 3 octobre 2006

Etaient présents : MPH, FL, MI, PW, JJF, DB, FC, FH.
Nos remerciements au GC du TGI pour la mise à disposition de la bibliothèque de la juridiction.

Position commune des magistrats présents : Acceptation des requêtes en radiation hypothécaire sur attestation du notaire agissant pour un créancier en application des nouvelles dispositions de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, prise en application de la loi d'habilitation du 26 juillet 2005 et publiée au J.O. du 24 mars 2006. Nous nous rallions à la position de la CA en ce qu'un décret d'application n'est pas nécessaire. La mainlevée interviendra sous la seule responsabilité du notaire sans qu'aucune pièce autre que l'acte authentique ne soit demandée. Pour les créances représentées par une copie exécutoire à ordre, les formalités de l'article 10 de la loi du 15 juin 1976 devront être respectées par le notaire comme pour une mainlevée classique.

Q : Hypothèque conventionnelle requise à égalité de rang avec une hypothèque déjà inscrite antérieurement au nom du même créncier.
R : Principe : Le rang d'une hypothèque est déterminé par la loi aux jour et heure de son dépôt, sauf cession de rang ou déclaration d'égalité de rang.
Cession de rang : Une inscription peut avoir un rang différent à celui de son dépôt, antérieur ou postérieur, avec le consentement du créancier déjà inscrit. Il s'agit alors d'une constitution de cession de rang dans un acte authentique. Cependant la cession de rang ne se conçoit qu'entre créanciers différents.
Egalité de rang : Si deux hypothèques profitent au même créancier rien n'empêche celui-ci de déclarer et requérir une égalité de rang entre les inscriptions simultanées ou concomittantes. Si l'une des inscriptions est antérieure sans qu'il y ait une autre inscription profitant à un autre créancier l'égalité de rang ne pose pas problème. En revanche si dans l'intervale entre la première inscription et l'inscription à prendre un autre créancier a pris rang, l'égalité de rang ne peut intervenir qu'avec le consentement de ce dernier créancier par une cession de rang ou si ce n'est pas le cas voir dégénérer la première inscription du déclarant au rang de la seconde.

Q : Distraction de parcelles d'une assiette de copropriété.
R : Rappel des pièces exigées : - PVA, Esquisse modificative, RC modificatif, PV AG des copropriétaires, (intervention du syndic à l'acte authentique).

Q : Jugement (entré en force de chose jugée) annulant une vente - immeuble déterminé ou déterminable dans le corps du jugement.
R : Transcription au nom de l'ancien propiétaire en exécution du jugement.

Q : Acte administratif de vente - soulte dans l'acte non prévue dans la DCM.
R : La question de la soulte échappe à la compétence du JLF.

Q : Translation d'une inscription hypothécaire représentée par une copie exécutoire à ordre unique.
R : Compétence pour recevoir l'acte : le notaire qui a établi la copie exécutoire à ordre ou un autre notaire avec la participation du premier.

n° mai 2006

Réunion de travail des juges du livre foncier du Haut-Rhin au Tribunal d'Instance de Colmar le 2 mai 2006

Etaient présents : JCZ, FC, DB, MI, FH

- Jurisprudence et doctrine : RJE n° 1 janvier - mars 2006 - article de doctrine intitulé "Coup de tonnerre dans un ciel bleu" du Conseil Interrégional des Notaires des Cours d'Appel de Colmar et de Metz sur les procurations légalisées en matière de mainlevée et radiation des inscriptions hypothécaires et qui a pris le parti d'inonder la CA de recours pour faire changer la jurisprudence...

- Le PP CA Colmar a adressé le 13 avril 2006 à chaque magistrat du livre foncier une note d'information rédigée par le président de chambre chargé de la surveillance du Livre Foncier qui attire l'attention sur les nouvelles dispositions issues de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, prise en application de la loi d'habilitation du 26 juillet 2005 et publiée au J.O. du 24 mars 2006, dont l'article 52 modifie certaines règles de droit local et qui expose que l'objectif de ces dispositions est de simplifier et d'alléger le formalisme requis pour la radiation des inscriptions d'hypothèques conventionnelles en prévoyant, en sus de l'acte de mainlevée authentique, la possibilité pour le notaire de requérir la radiation par le dépôt d'une copie d'un acte qu'il établit seul, hors la comparution des parties, attestant l'accord du créancier à la radiation, et que partant la question de la procuration (ssp. ou authentique) ne se poserait plus, et qu'in fine il y a lieu d'inviter les notaires à faire usage de cette nouvelle formule de requête en radiation.

Le rédacteur a cependant omis de préciser que les modalités d'application de l'article 52 sont fixées par décret en Conseil d'Etat, lequel n'est pas encore intervenu...de sorte que les "directives" paraissent radicalement inapplicables.

- ORDONNANCE n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, publiée au J.O. le 24 mars 2006
Entre autres dispositions, notamment la modification du Code civil, il est à noter :
Art. 2434 nouveau du Code civil : "si le principal de l'obligation garantie doit être acquitté à une ou plusieurs dates déterminées, la date extrême d'effet de l'inscription prise avant l'échéance ou la denière échéance prévue est, au plus, postérieure de un an à cette échéance, sans toutefois que la durée de l'inscription puisse excéder cinquante années".
" Si l'échéance ou la dernière échéance est indéterminée...la durée de l'inscription est au plus de cinquante années au jour de la formalité".

L'art. 52 de l'ordonnance précitée modifie la loi du 1er juin 1924. Son application est néanmoins subordonnée à un décret pris en Conseil d'Etat pour les modalités d'application. Ce décret n'est pas encore intervenu.

Q : Publication au livre foncier d'une servitude au profit du domaine public.
R : Dans un arrêt du 10 janvier 2003 la CA COLMAR a jugé qu'une Servitude de passage à charge d'un immeuble cadastré et au profit du domaine public n'est pas inscriptible au livre foncier pour cause d'absence de fonds dominant.

Q : Copropriété - modification de l'emprise de certains lots - mandat dans le règlement de copropriété et dans les actes de ventes intervenus.
R : L'article R 261-5 du Code de la construction et de l'habitation permet d'introduire dans les actes de vente d'immeubles à construire un pourvoir conféré par les acquéreurs aux vendeurs à l'effet de passer des actes de dispositions qui se révéleraient nécessaires pour satisfaire à des prescriptions d'urbanisme, pour satisfaire aux obligations du permis de construire du bâtiment, pour assurer la desserte des immeubles et leur raccordement aux réseaux.
Si le régime de la copropriété est déjà applicable car des lots bâtis ont déjà été vendus, il conviendra de réunir l'assemblée générale de la copropriété pour décider la transformation des parties communes en parties privatives, à la majorité de l'article 26, si la destination de l'immeuble n'est pas affecté par ces transformations.
Si aucun lot bâti n'a été vendu et si les lots vendus en leur état futur ne sont pas achevés, le régime de la copropriété ne s'appliquant donc pas encore, il conviendra de recueillir l'accord individuel des acquéreurs des lots. La modifiication des lots privatifs (subdivision et rattachement à un autre lot) peut en revanche intervenir librement. (Cridon Lyon).

Q : Modification d'une copropriété - comparution de tous les copropriétaires - absence d'AG.
R : La réunion de l'assemblée générale de la copropriété est obligatoire dans tous les cas pour délibérer sur le modificatif. La copropriété est obligatoirement représentée à l'acte par son syndic.

Bulletin de mars 2006
Réunion de travail des juges du livre foncier du Haut-Rhin au Tribunal d'Instance de Mulhouse le 7 mars 2006

Etaient présents : RR, MPH, JJF, PW, MI, FL, FH

La CA Colmar a transmis individuellement à chaque magistrat au mois de février les derniers arrêts rendus en 2005 par le Cour en matière de Livre foncier.
Les nouveautés peuvent se résumer comme suit :

- Il ressort d'un arrêt du 23 mars 2005, porté à notre connaissance depuis peu, que le privilège dégénère en hypothèque si son inscription n'est pas requise dans les deux mois de l'acte. La pratique antérieure à cet arrêt consistait à l'admission d'un privilège peu importait le délai de présentation de la requête, en ce qu'il était considéré que le délai de deux mois s'appliquait en droit général français et non pas en droit local qui donne rang à une requête à compter du jour de son dépôt et non pas à compter de la passation de l'acte. Le même arrêt, par ailleurs, a statué sur l'admission d'une prestation foncière constituée dans un acte déclaratif de propriété immobilière, alors qu'avant la publicité de la prestation foncière ne se concevait que dans un acte translatif de propriété...L'arrêt considéré est repris ci-dessous en un résumé succint et a été ajouté à la liste de la page Arrêts-Jurisprudence en droit du livre foncier consultable sur le site.

23 mars 2005 - CA COLMAR -
a) Privilège du copartageant : "il résulte de l'application des dispositions combinées des articles 2109 et 2113 alinéa 2 du Code civil que le délai de deux mois pour requérir l'inscription du privilège du co-partageant est prescrit pour la conservation de ce privilège et qu'à défaut la créance prend le caractère d'une créance hypothécaire ; que même si en droit local le rang de l'inscripion est toujours déterminé par la date de dépôt de la requête, il y a lieu d'observer que le bureau foncier n'a pas été saisi d'une requête en inscription d'hypothèque".
b) Prestations foncières - "si l'acte de partage proprement dit est considéré comme un acte déclaratif, il n'est pas interdit de constituer d'autres droits dans le même acte notarié, et que tel est le cas en l'espèce d'une obligation viagère d'entretien garantie par un droit à prestations foncières".

Cet arrêt revêt une importance particulière quant au régime juridique de la publicité des prestations foncières (Reallasten), car il modifie de fond en comble son domaine d'application. Il est renvoyé au bulletin IDL n° 5 du 5 décembre 1991, à l'excellent article d'Eric SANDER (qui constituait jusqu'alors notre jurisprudence pour la pratique), qui expose les conditions de constitution des prestations foncières (conditions posées par l'article 1105 alinéa 1 du Code civil local et conditions posées par l'article 75 de la loi d'application du Code civil local du 17 avril 1899, textes toujours en vigueur dans les trois départements recouvrés) et les effets des prestations foncières.
Ce qui interpelle en premier chef, c'est bien l'article 75 de la loi d'application du Code civil local du 17 avril 1899 : les prestations foncières ne peuvent être constituées qu'en cas d'aliénation d'un immeuble, la constitution de prestations foncières doit résulter d'un acte constitutif de droits nouveaux tels la vente d'immeuble, l'échange, l'apport en société, la donation. L'attribution d'un immeuble par partage ou licitation rend la constitution d'une prestation foncière impossible en raison du caractère déclaratif du partage qui n'est pas un acte créateur de nouveaux droits ou de situations juridiques nouvelles. On reste étonné que la Cour ait admis une prestation foncière dans un acte de partage, sauf à considérer qu'elle ait voulu "obsolèter" les dispositions locales néanmoins toujours applicables...à défaut d'abrogation.

- Le gouvernement, par ordonnance du 16 décembre 2005, a modifié certaines dispositions du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation. Désormais la publicité foncière des arrêtés d'insalubrité et de la (radiation par) mainlevée desdits arrêtés est prévue par l'article L 1331-28-1 modifié du Code de la santé publique. En conséquence, l'arrêt de la CA de Colmar du 16 février 2001 répertorié ne fait plus jurisprudence.
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 172 Journal Officiel du 14 décembre 2000)
(Loi nº 2001-398 du 9 mai 2001 art. 3 I Journal Officiel du 10 mai 2001)
( Ordonnance nº 2005-1087 du 1 septembre 2005 art. 2 I Journal Officiel du 2 septembre 2005)
(Ordonnance nº 2005-1566 du 15 décembre 2005 art. 2 VIII Journal Officiel du 16 décembre 2005)
Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité aux personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.défaut de connaître l'adresse actuelle ou de pouvoir identifier les personnes visées au premier alinéa de l'article L. 1331-27, cette notification est valablement effectuée par l'affichage de l'arrêté à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille ou Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de l'immeuble.
L'arrêté d'insalubrité est transmis au maire de la commune, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement ou d'urbanisme, au procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de l'immeuble, ainsi qu'aux gestionnaires du fonds de solidarité pour le logement du département.
A la diligence du préfet et aux frais du propriétaire, l'arrêté d'insalubrité est publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux concernés.

- " APOSTILLE " - Circulaire CIV/19/05 du 12 décembre 2005 relative à l'application de la Convention de la Haye du 5 octobre 1961 supprimant l'exigence de la légalisation des actes publics étrangers. La circulaire "apostille " peut être téléchargée sur http://intranet justice.gouv.fr/dacs/

Q : Hypothèque complémentaire (pour les intérêts) à une hypothèque inscrite .
R : L'inscription est prévue selon l'art. 2151 du C.Civ. au même rang que l'inscription initiale :" le créancier privilégié dont le titre a été inscrit, ou le créancier hypothécaire inscrit pour un capital produisant intérêt et arrérages, a le droit d'être colloqué, pour trois années seulement, au même rang que le principal, sans préjudice des inscriptions particulières à prendre, portant hypothèque à compter de leur date, pour les intérêt et arrérages autres que ceux conservés par l'inscription primitive".

Q : Donation d'un usufruit avec réserve d'un droit de retour et d'une interdiction d'hypothéquer - et servitude sur l'usufruit.
R : L'usufruit est un démembrement droit de propriété et à ce titre le donateur d'un droit d'usufruit est fondé à se réserver sur ce droit le droit de retour et l' interdiction d'hypothéquer (ouverture d'un feuillet spécial d'usufruit et inscriptions en S II des charges à charge de l'usufruit). En revanche, une servitude ne peut pas grever un usufruit puisqu'elle ne peut être établie que sur et à charge de fonds immobiliers, savoir des immeubles.

Q : Partage judiciaire - Homologation du PV des débats valant partage.
R : L'homologation n'est requise qu'en présence de(s) copartageant(s) mineur(s) ou sous tutelle, pour le reste le PV devant notaire vaut acte authentique déclaratif de propriété immobilière si accord entre les copartageants non restreints dans leur capacité juridique.

Q : Acquisition d'un usufruit en tontine (clause d'accroissement).
R : Rien ne s'oppose à ce que des époux acquièrent la nue-propriété d'un immeuble en communauté de biens et l'usufruit dudit immeuble en tontine (la clause d'accroissement n'ayant qu'une finalité fiscale...).

BULLETIN n° de décembre 2003

REUNION DE TRAVAIL des Juges du Livre Foncier du Haut-Rhin au Tribunal d'Instance de Colmar le 02 décembre 2003

Etaient présents : (non renseigné pour la version en ligne)

Q : Le notaire requiert une transcription de biens immobiliers par suite de l'exercice du droit de retour par les héritiers du donateur ?
R : - Le droit de retour ne peut être exercé que par le donateur lui-même, par application des dispositions de l'article 951 du Code civil. Il n'est donc pas transmissible aux héritiers de celui-ci s'il ne l'a pas exercé de son vivant. La requête ne peut qu'être rejetée sur le fondement dudit article qui est d'ordre public.
Article 951 du Code civil : "Le donateur pourra stipuler le droit de retour des objets donnés, soit pour le cas du prédécès du donataire seul, soit pour le cas du prédécès du donataire et de ses descandants. Ce droit ne pourra être stipulé qu'au profit du donateur seul." A rapprocher : arrêt n° W 597/85 du 8.7.1985 CA Metz IIème chambre civile.

Q : Quelles sont les règles relatives aux droits dont sont grevés des lots de copropriété en cas de modification dans les quotes-parts communes ?
R : - La réponse découle de manière explicite de l'article 6-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chapitre 1er - Définition et organisation de la copropriété - qui dispose :
" (L. N° 79-2 du 2 janv. 1979) - En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes au lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui sont détachées et s'entendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue par l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraine le rejet de la formalité de publicité".

Q : Quel est le régime de la radiation des prestations foncières et du droit à la résolution découlant desdites prestatisons foncières ?
R : - La prestation foncière sera radiée, en vertu de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924, soit en vertu d'une mainlevée consentie sous forme authentique par le titulaire du droit incrit ou son ayant droit et sur sa requête, soit en vertu d'une décision judiciaire.

Cependant, si le bénéficiaire du droit est décédé, la radiation de la prestation foncière peut
intervenir sur présentation par le requérant d'un acte de décès, en application de l'article 64 alinéa 2 de ladite loi. Il en sera de même pour le droit à la résolution s'il n'a pas été inscrit à la sûreté du service d'une rente viagère. Dans le cas contraire, le droit à la résolution pourra être radié si la radiation sur la présentation de l'acte de décès est expressément prévue dans l'acte de constitution de la rente viagère, sinon il faut un acte authentique de mainlevée des héritiers, car l'action résolutoire leur a été transmise au décès de son bénéficiaire.

Le magistrat peut utilement se référer à la note publiée au Receuil Législatif n° 12 - Décembre 1953 - par le Conseil Régional des Notaires de la Cour d'Appel de Colmar, page 442, aux termes de laquelle : "lorsqu'un droit, bien que personnel, peut être exercé par les héritiers, il ne rentre pas dans le cadre prévu par l'article 64 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924. Le droit à la résolution pour non paiement d'une rente viagère, bien que ne pouvant être exercé qu'en cas de non exécution de prestations devant cesser par le décès, est transmissible aux héritiers qui pourraient l'exercer aux lieu et place du défunt. Son existence et sa durée ne sont donc pas subordonnés à l'évènement à date incertaine prévu par l'article 64 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924. Sa radiation n'aurait donc pu être effectuée qu'en vertu d'une mainlevée authentique consentie par les héritiers de la défunte".

Q : Il est requis la radiation d'une hypothèque qui est représentée par une copie exécutoire à ordre transmissible par voie d'endossement et l'acte ne comporte pas les précisions ou attestations du notaire concernant l'accomplissement des formalités légales.
R : La loi n° 76-519 du 15 juin 1976 relative à certaines formes de transmission des créances est d'ordre public et si les prescriptions qu'elle édicte ne sont pas respectées la formalité de publicité doit être rejetée.

L'article 10 de ladite loi prévoit le régime juridique suivant : "la mainlevée de l'inscription hypothécaire qui garantit une créance représentée par une copie exécutoire à ordreest donnée par le dernier endossataire. Le droit d'établir l'acte de mainlevée n'appartient qu'au notaire détenteur de l'acte ayant constaté la créance" - (rien n'empêche l'établissement d'un acte par deux notaires en participation, si l'un d'eux est détenteur de l'acte ayant constaté la créance).

"Le notaire énonce dans l'acte de mainlevée la dernière mention d'endossement que comporte la copie exécutoire, ou, en cas de perte de celle-ci la dernière mention de notification que comporte la minute; en l'absence de mention, il atteste qu'il n'y a pas de mention d'endossement sur la copie exécutoire ou, en cas de perte de celle-ci, que la minute ne comporte pas de mention de notification. Il revêt la copie exécutoire d'une mention de référence à l'acte de mainlevée et atteste dans ce dernier l'apposition de cette mention".

(NB : Des requérants omettent d'indiquer dans l'acte de mainlevée que la créance est représentée par une copie exécutoire à ordre, alors qu'elle l'est. Il faut rendre le greffier attentif qu'il convient, lors de la prévérification, de vérifier la concordance entre l'inscription relatée dans l'acte de mainlevée et celle figurant au livre foncier et indiquer le notaire qui a établi l'acte ayant constaté la créance, car certaines inscriptions au livre foncier ne publie pas le nom du notaire).

Q : Requête en inscription d'un arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité d'un immeuble.
R : Il s'agit d'une mention informative au même titre que la convention d'aide au logement qui, elle, est inscrite, alors que l'article 38 de la loi civile du 1er juin 1924 ne le prévoit pas. Des juges donnent suite à la publicité de l'arrêté d'insalubrité, anticipant ainsi le futur livre foncier informatisé, d'autres non. On peut noter qu'un arrêt RG n° 12 199905429 de la Cour d'Appel de Colmar, rendu le 16 février 2001, n'admet pas la publicité foncière de l'arrêté d'insalubrité, sans méconnaître l'intérêt que peut présenter la publication, aux motifs que l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 ne la prévoit pas, que l'inscription, si elle était prévue, ne pourrait en principe être requise qu'au vu d'acte acte notarié ou d'une décision de justice et que la mention d'insalubrité, si elle était inscrite, risquerait de perdurer indûment même après démolition ou réhabilitation de l'immeuble, en l'absence de requête en radiation qui n'est jamais présentée par l'administration.

Q : Vente - procuration donnée à un clerc de notaire (ou un tiers) dans une délibération de la société pour vendre - forme de la procuration.
R : Le notaire doit présenter au Tribunal une procuration répondant aux formes prescrites par l'article 37 alinéa 1 du décret du 18 novembre 1924 relatif à la tenue du livre foncier qui dispose que la procuration à l'effet de passer un contrat relatif à la transmission ou à l'attribution de la propriété d'un immeuble est donnée par acte authentique ou authentiquement légalisé. En ce sens, CA Colmar, Arrêt n° I X 1022/84 du 18 décembre 1985.

Q : Copropriété dont l'assiette repose sur deux immeubles distincts dont l'un est grevé et l'autre ne l'est pas.
Au sens de la jurisprudence, on est en présence d'une réunion d'immeubles, formant une entité, dont l'un est grevé d'un droit et l'autre pas. Il s'agit donc bien d'une réunion de fait de deux immeubles, non permise par les dispositions de l'article 18 du décret du 18 novembre 1924.
(CA Colmar - Arrêt I X 2672/83 du 18 juin 1985).

(Les bulletins intermédiaires ne sont pas en ligne)

II. BULLETINS n° de Novembre 2005, et n° de janvier 2006.

Réunion de travail du 15 novembre 2005 au TI de Mulhouse
Magistrats participants : (non renseigné pour la version en ligne)
SOMMAIRE
DOCTRINE

JURISPRUDENCE
BI COUR DE CASSATION - COMMUNICATIONS
QUESTIONS/REPONSES
DIVERS

- DOCTRINE
Informatisation du livre foncier, AMALFI ou le rêve devient réalité – Les avancées du décret du 20 mai 2005 – voir RJE n° 3/2005.

L’article a été rédigé par Me R. M, notaire à ... et fera l’objet d’une suite dans RJE. Outre l’énoncé des procédures et des textes, il convient de relever que, concernant le traitement des requêtes, le juge devra suivre l’ordre fixé par le registre des dépôts. Le livre foncier informatisé ne lui permettra plus, semble-t-il, de statuer sur une requête avant une autre, même si aucun droit ne s’est intercalé. Me M... soutient que si une requête ne peut être exécutée, il ne restera au juge que la solution de l’ordonnance intermédiaire pour demander les pièces manquantes. En cela, la conclusion est un peu hâtive, car l’auteur occulte la possibilité pour le juge de statuer par voie de rejet conformément à l’art. 13 du D. 18.11.1924 et en application de l’article 14 du même décret, car les requêtes doivent être accompagnées des actes et autres pièces qui justifient l’inscription demandée.

- JURISPRUDENCE
Publicité Foncière – L’obligation de publier les hypothèques et les demandes d’annulation d’hypothèques – voir JCP/ LA SEMAINE JURIDIQUE Edition Générale n° 43 sous II 1047.

PROCEDURE CIVILE – MATIERE GRACIEUSE – CONDITIONS DE REGULARITE - CA COLMAR 1 ère Ch. Civile 28.12.2004 - N’est pas frappée de nullité l’ordonnance rendue en matière gracieuse sur les seuls éléments fournis par le requérant et sans obligation de notifier à celui-ci les conclusions du Ministère Public. ( cas possible au LF en matière de prescription acquisitive) – voir RJE n° 3/2005.
Pourvoi contre une ordonnance intermédiaire – non – irrecevabilité du pourvoi – rejet : CA Colmar, deux arrêts en date du 4 novembre 2005 n° RG 04/04732 – n° RG 04/03852. La Cour d’Appel relève que c’est « à juste titre que le juge du livre foncier a déclaré irrecevable le pourvoi formé contre l’ordonnance intermédiaire … », en application de l’article 52 du décret du 18 novembre 1924, car un pourvoi ne peut être formé que contre une décision de rejet.
(En dernière minute ) – « la procuration donnée par la partie créancière en vue d’accepter la constitution d’une hypothèque n’entre pas dans le champ d’application de l’article 37 (du décret du 18 novembre 1924) et n’est soumise à aucune forme spéciale » - Arrêt CA Colmar du 4 novembre 2005.

- Bulletin d’information de la Cour de Cassation n° 627 du 15 octobre 2005, page 17 et ss.

Communications - Les pouvoirs disciplinaires des premiers présidents des cours d’appel – Rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire à la Cour de cassation.

- QUESTIONS/REPONSES

Q : Vente d’un bien propre par un époux (marié sous le régime légal) à son conjoint et à lui-même de manière à ce que l’immeuble devient un bien commun auxdits époux.
R : La vente entre époux n’est pas interdite par la loi, (abrogation de l’article 1595 du Code civil à compter du 1 er juillet 1986). Par contre, le vendeur ne peut pas se vendre à lui-même et l’opération en vue d’acquérir comme bien commun se heurte au principe d’ordre public de l’article 1396 du Code civil sur l’immutabilité des régimes matrimoniaux.

Q : Licitation comme bien commun d’une portion d’un immeuble dont l’un des époux était propriétaire par indivis.
R : La règle de l’article 1408 du Code civil est impérative et il n’est pas permis aux époux d’y déroger. Le bien ne peut être acquis qu’en propre par cet époux.

Q : Acte authentique modifiant les conditions de remboursement d’un prêt et fixant une nouvelle date d’effet de l’inscription – rang de l’inscription.
R : L’inscription de l’avenant au prêt conserve le rang de l’inscription initiale.

Q : Jugement d’annulation d’une vente, confirme par un arrêt de Cour d’Appel, ordonnant la retranscription des immeubles au nom des anciens propriétaires.
R : Exécution au livre foncier du jugement et de l’arrêt, tout simplement avec transmission d’un extrait d’acte au cadastre et notification à l’ancien titulaire du feuillet.

Q : La société des autoroutes Paris-Rhin-Rhône, agissant au nom et pour le compte de l’Etat, acquiert des immeubles – l’inscription est requise au nom de l’ETAT.
R : Un décret du 19 août 1986 approuve la convention du 4 juin 1986 passée entre l’Etat et la SAPRR pour la concession de la construction, de l’entretien et de l’exploitation d’autoroutes. Aux termes de l’article 2 du titre 1 er du cahier des charges, il est stipulé que « les autres terrains nécessaires à la concession seront acquis directement par le concessionnaire pour le compte de l’Etat ».Il en résulte que la SPRR est fondée à acquérir pour le compte de l’Etat au nom duquel l’inscription sera prise. Toutefois, il y a lieu d’indiquer dans l’inscription l’administration à laquelle l’immeuble est affecté, conformément à l’article 4 du décret du 14 janvier 1927.Le refus du notaire d’indiquer l’administration d’affectation ne peut être sanctionné que par un rejet.

Q : Convention de partage de communauté après divorce - actif de communauté d’époux comprenant l’usufruit inscrit au profit de chaque époux.- Attribution à Mme de l’usufruit des biens immobiliers contre le paiement d’une soulte à M. Les parties ont requis et consenti au livre foncier l’inscription de l’usufruit au profit de Mme. Cependant, l’usufruit de Mme sur la totalité des immeubles est déjà inscrit – le notaire requiert alors simplement la radiation de l’usufruit de M. Mais ce dernier n’a pas déclaré renoncer à son droit dans l’acte.
R : L’usufruit est un droit personnel. C’est aussi un démembrement du droit de propriété. Le droit de propriété est partageable quand il est en indivision. Une indivision d’usufruit n’existe pas dans notre droit. Dans le cas d’espèce, il y a renonciation de fait au droit d’usufruit entraînant son extinction en contre partie d’une soulte d’argent. On peut donc faire droit à la requête en radiation.

DIVERS

NOTE : Convenir une position commune concernant les requêtes « biens vacants et sans maître » (Code du domaine de l’Etat, art. L 25 et suivants et Code civil arts. 539 et 713), en articulation avec les procédures de prescription acquisitive et de succession vacante, est une réflexion à envisager…

Réunion de travail du 10 janvier 2006 au TI de Colmar
Magistrats présents : (Non renseigné pour la version en ligne)SOMMAIRE

- Jurisprudence

- Questions/réponses

1) JURISPRUDENCE

La CA Colmar a rendu un certaine nombre d'arrêts le 4 novembre 2005 sur la problématique de la production d'une procuration authentique ou authentiquement légalisée pour la mainlevée d'une inscription hypothécaire. L'arrêt du 10 octobre 2003 avait tranché la question. Les arrêts du 4 novembre 2005 confortent la position jurisprudentielle de la CA de Colmar qui est clairement affirmée et l'ensemble ainsi rendu constitue en droit un revirement de jurisprudence conséquent, puisque sont mises à néant les dispositions dérogatoires à l'article 37 du décret du 18 novembre 1924, à l'exception du principe rappelé par l'article 1844-2 du Code civil, en ce que seuls sont visés par les délégations de pouvoirs sous signatures privées les hypothèques ou sûretés réelles consenties "sur les biens de la société".
Nous ne pouvons donc plus ignorer la jurisprudence de la CA sur ce point, et ne pouvons pas nous affranchir de l'application de l'article 37 en ce sens, car l'arrêt du 10 octobre 2003 n'est pas un arrêt atypique comme certains magistrats le soutenaient. Les arrêts du 4 novembre 2005 visent les mainlevées hypothécaires par les associations (coopératives) et par les sociétés commerciales.

2) QUESTIONS/REPONSES

Q : Vente forcée immobilière inscrite - vente de l'immeuble à l'amiable - requête en inscription sous réserve de réméré.
R : L'immeuble est saisi au profit du créancier poursuivant et la vente a été passée au mépris de la loi. La requête ne peut qu'être rejetée pour deux motifs principaux. Le premier au motif que la mention de vente forcée n'est pas purgée avant ou avec le dépôt de la requête en inscription, le deuxième par application de l'article 10 du décret du 18 novembre 1924 qui dispose en son premier alinéa : "il ne sera pas donné suite à une requête aux fins d'inscription formulée sous réserve".
A noter qu'une aliénation consentie après l'inscription de la mention de vente forcée peut être validée à condition que l'acquéreur ait consigné une somme suffisante, tant pour désintéresser les créanciers que pour couvrir les frais, et ait fait, auprès du notaire chargé de l'adjudication, opposition à cette dernière avant l'ouverture des enchères, le tout conformément aux dispositions de l'article 166 de la loi du 1er juin 1924, ce que l'acte d'aliénation doit établir et constater.

Q : Donation d'usufruit au conjoint dans un acte de donation/partage de biens propres à l'un des époux avec effet à compter du jour du décès du donateur qui s'est lui-même réservé un usufruit.
R : L'usufruit est constitué, son effet est différé et peut être éventuel. Il s'agit d'un usufruit successif inscriptible dès sa constitution sous la forme de "usufruit successif en cas de survie à...au profit de...cft à l'acte du...", comme le veut la pratique.

Q : Donation entre époux - immeuble inscrit 1/2-1/2 à chacun des époux en séparation de biens - l'un des époux donne sa part à l'autre avec stipulation d'un droit de retour et d'une interdiction de mise en communauté.
R : L'opération est parfaitement valable et réalisable quant bien même le donateur stipule une interdiction de mise en communauté qui le concerne de premier chef et lui permet de se prémunir d'une mise en communauté par son éventuel ex-conjoint après divorce et remariage de celui-ci.

Q : Ventes par une fondation reconnue d'utilité publique - actes et pièces à justifier.
R : - Acte authentique, statuts, décret en Conseil d'Etat conférant la personnalité juridique et morale, autorisation préfectorale (des cultes pour les congragations et fondations religieuses) et décret du Conseil d'Etat pour les ventes de plus de (5MF), pas d'autorisation préfectorale ni de décret en Conseil d'Etat pour celles de moins de (5MF).
A noter que pour ce qui concerne Les Fabriques d'Eglise Catholique : délibération du conseil de fabrique, visa de l'évêché sur la délibération, arrêté préfectoral autorisant l'aliénation, acte authentique.

Q : Hypothèque judiciaire - requête en inscription des montants des condamnations, plus les frais de justice et les dépens (d'expertise etc...).
R : Seuls les montants des condamnations sont publiés par l'inscription qui sera complétée par : "des intérêts et des frais selon titre". En effet, les frais de justice et les dépens sont des frais taxables et leur publicité ne saurait intervenir que sur taxation de frais et sur requête en inscription d'une hypothèque d'exécution forcée. Le surplus des montants est rejetée en tant qu'il ne résultent pas du titre.

Q : Constitution d'une servitude sur les biens d'un mineur.
R : Selon l'article 389-5 du Code civil, les parents accomplissent ensemble les actes qu'un tuteur ne pourrait faire qu'avec l'autorisation du conseil de famille.(voir Art. 457). A défaut d'accord entre les parents, l'acte doit être autorisé par le juge des tutelles. Même d'un commun accord, les parents ne peuvent ni vendre de gré à gré, ni apporter en société un immeuble ou un fonds de commerce appartenant au mineur, ni contracter d'emprunt en son nom, ni renoncer en son nom à un droit, sans l'autorisation du juge des tutelles.
Selon l'article 589-6 du Code civil, dans l'administration légale sous contrôle judiciaire, l'administrateur doit se pourvoir d'une autorisation du juge des tutelles pour accomplir les actes qu'un tuteur ne pourrait faire qu'avec une autorisation. Il peut faire seul les autres actes. - L'administateur légal peut, avec l'autorisation du juge des tutelles, faire des actes de disposition et, notamment grever de droits réels les immeubles du mineur lorsque ces actes sont conformes à l'intérêt de celui-ci. (Civ. 1er, 2 déc. 1997).

BULLETIN de décembre 2007

Q : Déclaration d’insaisissabilité avec état descriptif de division - nécessité d’une esquisse établie par un géomètre diplômé ?
R : L’article 12 du décret du 14 janvier 1927 précise qu’il faut présenter au livre foncier une esquisse ou un plan dressé par un géomètre diplômé et certifié exact par le contrôleur du cadastre lorsque cela est nécessaire pour bien identifier un immeuble ou une partie d’immeuble ou pour préciser l’étendue d’un droit. Concernant des lots (de copropriété et autres), l’article 13 dudit décret impose la production d’une esquisse cadastrale indiquant la situation des bâtiments et la distribution des locaux.

Q : Contrat de mariage - communauté universelle des biens - transcription au nom de la communauté universelle des biens d’un immeuble acquis en tontine antérieurement au mariage des époux ?
R : La tontine s’analyse en un pacte post mortem, aléatoire et à titre onéreux. Elle permet une transmission civile en dehors du cadre restrictif des libéralités.
Si les acquéreurs en tontine s’épousent en adoptant le régime de la séparation des biens ou le régime de la participation aux acquêts, l’immeuble appartiendra au survivant d’eux par l’effet de la clause d’accroissement.
Si des concubins se marient sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, l’immeuble, ayant été acquis avant le mariage, constituera un propre, conformément à l’article 1405, aliéna 1er du code civil, au survivant des acquéreurs.
En cas d’adoption du régime de la communauté universelle des biens, le pacte tontinier survit sauf à renoncer avant le mariage à la clause d’accroissement pour que l’immeuble tombe dans la communauté universelle des biens, car, à défaut de renonciation à la tontine, la clause d’accroissement est destinée à produire ses effets à l’arrivée de la condition, c’est à dire lors du prédécès de l’un des tontiniers par rapport à l’autre, par la réalisation du pacte tontinier.

Q : Les lots d’une copropriété sont entre les mains d’un même et seul propriétaire - radier d’office la copropriété ?
R : Une radiation ne peut intervenir que du consentement du titulaire du droit et sur sa requête.

Q : Inscription du droit d’habitation légal de l’article 764 du Code civil ?
R : La publicité de ce droit n’est pas prévue par l’article 38 de la L 1er juin 1924.

Q : Requête en inscription d’une servitude dont le fonds servant est constitué par un usufruit ?
R : Une servitude suppose deux fonds cadastraux différents. L’usufruit, quoique droit de propriété démembré, n’est pas un immeuble. La requête sera donc être rejetée.

Q : Requête en rétablissement en situation ancienne suite à division par PVA ?
R : L’établissement d’un PVA de réunion est nécessaire, si les conditions de la réunion d’immeubles sont remplies.

BULLETIN de février 2008

Point sur le déploiement de AMALFI V2 - Les BF sont en voie de montée en charge. Les premiers commentaires sur l'application sont encourageants - Le télétravail est à l'ordre du jour et doit être pris en compte dans les meilleurs délais par la CA. Les JLF adoptent les nouvelles méthodes de contrôle et d'examen des requêtes sur écran. Le papier sera vite obsolète et fait dès lors double emploi. Le temps consacré à l'examen d'une affaire sur écran est largement le double que celui d'un examen sur papier.

Jurisprudence CA Colmar : Arrêt du 14 décembre 2007 : - prescription acquisitive - confirmation d'un décision de rejet : absence de justification que le propriétaire inscrit n'aurait eu aucun héritier successible - le seul fait allégué du paiement des impôts fonciers ne suffit pas à caractériser une possession à titre de seul propriétaire.

Q : Prescription acquisitive - absence d'enquête et d'avis du PR, les enquêteurs refusant d'exécuter les requisitions du PR !
R : Le ministère public est partie liée à la requête et le juge ne peut pas faire l'impasse sur les prescriptions légales. Si le PR persiste à ne pas donner son avis et à diligenter l'enquête, il y aurait lieu de saisir les chefs de CA de la difficulté.
PM : art. 424 à 431 du code de procédure civile : - Le ministère public est partie jointe lorsqu'il intervient pour faire connaître son avis sur l'application de la loi dans une affaire dont il a communication. Le ministère public doit avoir communication de toutes les affaires dans lesquelles la loi dispose qu'il doit faire connaître son avis. Il peut faire connaître son avis à la juridiction en lui adressant des conclusions écrites.

Q : Annulation d'une copropriété - tous les lots entre la même main :
R : Annuler une copropriété implique une requête en ce sens. L'annulation d'office de la copropriété au LF n'est pas prévue.

Q : Transaction homologuée par le tribunal - requête en inscription d'une hypothèque judiciaire :
R : Le jugement d'homologation d'une transaction est toujours en dernier ressort et est exécutoire de plein droit. L'inscription de la sûreté est possible.

Q : Révocation d'une donation entre époux du vivant d'eux :
R : Art. 1096 du code civil : La donation de biens à venir faite entre époux pendant le mariage est toujours révocable. La donation de biens présents qui prend effet au cours du mariage faite entre époux n'est révocable que dans les conditions prévues par les art. 953 à 958 (inexécution des conditions de la donation, ingratitude). Les donations entre époux de biens présents ou de biens à venir ne sont pas révoquées par la survenance d'enfants.

Q : Inscription d'un usufruit temporaire et charge (droit à l'action résolutoire) sur l'usufruit d'une durée plus longue que le droit grevé :
R : Le droit d'usufruit sera radié d'office à l'arrivée du terme. Le droit à la résolution grevant l'usufruit suivra le même sort. Maintenir la charge sur un droit radié n'est pas causé.

Q : Pouvoir sous seing privé d'un clerc de notaire agissant pour le compte d'une société d'HLM :
R : Une société d'HLM n'est pas un établissement public. Le pouvoir doit donc être authentique ou authentiquement légalisé, conformément à l'article 37 du décret du 18 novembre 1924.

Q : Radiation d'un pacte de préférence, le notaire justifiant avoir satisfait aux conditions de notification prévues par l'acte de constitution du pacte par LR avec AR au bénéficiaire qui n'a pas levé l'option :
R : La radiation au LF ne peut intervenir qu'en vertu de l'article 64 de la loi du 1er juin 1924.

Q : Publication d'un arrêté de péril :
R : L'inscription intervient conformément à l'article L 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

BULLETIN de mars 2008

POINT SUR V2
Le déploiement de V2 est bonne voie. Ont été signalés à L'EPELPHI les problèmes suivants qui sont en cours de développement :
- la fonctionnalité pour publier la clause rechargeable d'une hypothèque ;
- la fonctionnalité pour publier la confirmation d'une hypothèque provisoire en définitive ;
- la fonctionnalité pour publier et rendre visible la mention de copie exécutoire à ordre unique d'un prêt ;
La radiation d'une mention sur personne (LJ ou RJ) pose problème en cas de vente partielle de biens. Il convient donc de ne pas la radier dans ce cas, car la mention sur personne n'existera plus par rapport à la personne qui sera toujours sujette à la mesure. Cette mention a un impact sur la publication d'inscriptions hypothécaires, car il y a arrêt du cours des inscriptions sous LJ ou RJ.

CIRCULAIRE ARCHIVES
Les instructions sur l'archivage LF Informatique sont maintenant connues. La circulaire non datée mais signée par les ministres de la justice et de la culture et de la communication complète et met à jour le Règlement des archives spécifiques aux juridictions dépendant des cours d'appel de Colmar et de Metz (AD91-4 du 10 juillet 1991) et précise notamment que :
- les ordonnances du jlf sont conservées 30 ans,
- les pièces annexes dont ordonnances du juge sont conservées 100 ans,
- les pièces annexes papier ayant fait l'objet d'une numérisation après le déploiement d'AMALFI V2 (servitudes et charges) sont à éliminer 1 mois après l'ordonnance du juge,
- les requêtes rejetées et ordonnances de rejet : conserver l'ordonnance et jeter la requête après 5 ans,
- les requêtes retirées sont à éliminer après 1 an,
- les demandes de copies, d'extraits sont à éliminer après 2 ans.
L'élimination aura lieu comme par le passé après obtention du visa des archives départementales. A noter que les volumes LF sont conservés et les originaux papier conservent valeur probante pour les parties non ressaisies (données inactives).

Q : Un acte de notoriété peut-il suppléer un certificat d'héritier pour justifier une dévolution successorale d'un défunt ayant eu son dernier domicile en Alsace/Moselle ?
R : La réponse est NON - se référer aux dispositions de l'article 42 du D. 18/11/1924.

Q : Quid de l'inscription de servitudes entre lots de copropriété ? - question récurrente :
R : Les pratiques sont divergentes en raison d'arrêts récents de la cour de cassation en la matière. Il est cependant souhaîtable de ne pas les inscrire, référence faite à la jurisprudence dominante antérieure, sauf à être submergé de pareilles servitudes.

Q : Hypothèque provisoire ordonnée par le JLD dans le cadre de la loi n° 90-1010 portant adaptation de la législation française aux dispositions de l'article 5 de la convention des Nations Unies contre le trafic illicite de stupéfiants et de substances psychotropes faite à Vienne le 20/12/1988 - durée de l'inscription :
R : Selon l'article 9 de la loi précitée, l'effet de l'hypothèque provisoire dans ce cas est de deux ans.

BULLETIN d'avril 2008
Réunion du 8 avril 2008
Présents: MB, FC, ND, MPH, MI, JCZ, FH,

Q : Retrait suite à dissolution d’EARL :
R : En plus de l’acte de dissolution attribution il faut le Kbis de radiation de cette EARL.

Q : Modification de copropriété sur le vu de la seule esquisse :
R : Le Règlement et l’esquisse forment un « tout » et comme les millièmes de copropriété sont impactés la production du Règlement modificatif est nécessaire.

Q ; Révocation de donation pour survenance d’enfant – modalités ? :
R :L’article 960 prévoit révocation de plein droit et « retour » dans le patrimoine libre de charges.
A vérifier s’il ne faut pas des formalités particulières : notification ou autres.

Q : AFUA et rétrocession de chemins :
R : Suite au refus de la commune il est proposé une rétrocession aux constituants, solution non applicable les parcelles ayant été modifiées.
Les statuts - sous seing privé- prévoyaient l’attribution à la commune.
Il faut un acte authentique ou une décision de justice et l’accord de la commune.

Q : Rectification suite second décès , l’un des héritiers marié sous le régime de la communauté universelle étant divorcé :
R :Inscription sous indivision post-communautaire.

Q : transcription d’usucapion sur le fondement d’une décision bénéficiant de l’exécution provisoire :
R : d'accord mais … aux risques et périls.

Q : cautionnement par un mari seul sur la base d’une procuration générale visant les emprunts :
R : Pas possible car le cautionnement n’est pas assimilable au prêt.

Q : inscription d’une quittance subrogative en V2 :
R :Modification de charge avec changement de bénéficiaire et indication de la subrogation.
Rédacteur : JCZ

BULLETIN de juin2008
Réunion du 3 juin 2008 au TGI de Mulhouse
Etaient présents : ND, RR,MPH, MI, DB, FC, JJF, FH,

Q : Transcription sur convention matrimoniale, les requérants produisent des actes de notoriété aux lieu et place des pièces usuelles :
R : L’acte de notoriété ne remplace pas la contrat de mariage, l’acte de mariage et l’acte de décès qui sont indispensables au juge pour vérifier l’existence et l’étendue de la convention matrimoniale alléguée.(cf : art. 41 D 18 novembre 1924 - modifié par D du 20 mai 2005).

Q : Servitude dont le fonds dominant est tiré du domaine public non cadastré :
R : Exigence des deux fonds (servant et dominant), sinon rejet de la requête en inscription.

Q : Hypothèque légale du Code rural pour salaires différés - requête en inscription d’une RDD en garantie de la créance due à un enfant de l’exploitant :
R : L’hypothèque légale ne peut que profiter au conjoint de l’exploitant agricole qui fait valoir des salaires différés. Dans l’espèce, rien n’interdirait d’inscrire une charge RDD au profit du bénéficiaire en garantie d’une créance éventuelle ou future, sans plus.

Q : HJ sur les biens communs pour une ouverture de crédit accordée à l’un des conjoints :
R : Un crédit à la consommation est une dette de ménage, ce qui permet de grever des biens communs, pas d’application de l’article 1415 du Code civil dans ce cas.

Q : Régime actuel de la convention d’indivision, sous V2 :
R : Quotes-parts indivises indispensables sous peine de nullité de la convention (art. 1873-2 code civil) - au titre = les quotes-parts des indivisaires avec mode d’acquisition convention d’indivision et en plus une charge pour chacun sous forme de RDD convention d’indivision sur la part de l’autre.

Q : RDD découlant d’une obligation de construire :
R : Inscription non prévue par l’article 38, il s’agit plutôt d’une interdiction d’administrer non publiable au livre foncier.

Q : Donation à un enfant en BP et à la suite de l’acte un apport de l’immeuble par le donataire à sa communauté de biens (régime légal) :
R : L’opération contrevient au principe de l’immutabilité des régimes matrimoniaux.

Q : HL sur des biens de personnes physiques (associés ou gérants d’une SCI) en vertu d’un titre exécutoire délivré contre la société :
R : Malgré une décision de CA Colmar en faveur de la possibilité, il reste le principe qu’un titre doit être délivré contre le titulaire du droit de propriété inscrit au livre foncier.

Q : Bail sur une partie d’un immeuble :
R : Ou bien tout l’immeuble est grevé ou bien l’immeuble est individualisé distinctement pour fixer l’étendue du bail (PVA, croquis de conservation etc. )

Q : Péremption d’appel :
R : Elle entraîne l’exécution provisoire du jugement qui avait fait l’objet de l’appel considéré.

Q : Usufruit légal :
R : Le conjoint survivant peut opter. S’il opte pour un usufruit découlant d’une disposition conventionnelle (convention matrimoniale ou donation entre époux), l’usufruit est publié. En revanche, s’il opte pour l’usufruit légal de l’article 757 du Code civil, celui-ci ne paraît pas devoir être inscriptible. Les pratiques sont divergentes à cet égard et tendraient à publier l’usufruit dans tous les cas.

Q : Vente par majeur en curatelle - le curateur comparaît seul devant le notaire :
R : La comparution, le consentement et la signature du majeur en curatelle sont indispensables, assisté par son curateur qui doit également signer l’acte. La nullité est absolue et d’ordre public, soulevée d’office par le juge, devant entraîner le rejet de la requête en mutation. (art. 510 - 512 code civil).

Q : Vente avec réserve d’usufruit, RDD IAH et avec exclusion de communauté comme condition essentielle et déterminante sans laquelle la vente n’aurait pas lieu :
R : La question est à l’étude pour la prochaine réunion au mois de septembre.

BULLETIN de septembre 2008
Runion du 16 septembre au TI de Colmar

Les magistrats suivants ont participé à la réunion: JCZ - FC - MI - MPH - JJF - ND - FH

Q : Rang des inscriptions hypothécaires dont les requêtes sont déposées simultanément.
R : Aucune mention de rang n'est à formaliser dès lors que les requêtes sont déposées en même temps, car l'horodatage détermine le rang des inscriptions. Une requête en égalité de rang est superfétatoire dans ce cas. Une requête en création de rang a son utilité quand dans une requête deux ou plusieurs inscriptions ont des rangs différents entre elles et qui sont déterminés dans l'acte. L'inscription peut aussi revêtir la forme d'une mention de rang en observations. A ne peut confondre avec la cession de rang qui requiert le consentement de deux ou plusieurs créanciers qui déterminent entre eux le rang des hypothèques .

Q : Vente ou adjudiciation forcée - formalisation de l'inscription.
R : La charge sera inscrite au bénéfice du créancier poursuivant ou ‘les créanciers" sans qu'il soit nécessaire de les nommer.

Q : Requête en inscription d'une mention informative au Livre foncier.
R : La mention informative n'est pas encore possible. Bien que prévue dans un avenir plus ou moins rapproché, il faut d'abord la mise à jour des décrets sur la tenue du livre foncier.

Q : Validité et portée juridique d'un certificat de possession trentenaire.
R : Le certificat de possession trentenaire est un acte authentique dressé et délivré par le maire d'une commune. Il doit être produit et déposé au livre foncier en original (minute). Seul le maire peut l'établir et le signer. Il n'a aucune valeur s'il est signé par ordre par un adjoint ou un délégataire du maire. Le régime juridique du certificat est identique à celui d'un acte notarié. Il peut être attaqué pour faux en écriture publique. Le maire doit s'entourer de toutes les garanties de fait et de droit avant la délivrance. Il fera une enquête préalable (déplacement sur les lieux) et recueillera les déclarations de personnes pouvant attester la possession, sous la forme d'attestations conformes au code de procédure civile. Le juge, qui n'est pas lié par le certificat du maire, peut ordonner toutes mesures d'instruction (audition de personne (y compris le maire), production de documents (enquête du maire notamment), prévues en matière de juridiction gracieuse.

Q : Délivrance de legs - legs particulier - fondation - CH restreint.
R : En présence d'héritiers réservataires, le légataire est tenu de demander la délivrance des biens (art. 1004 et ss. Code civil). Cette délivrance s'analyse comme une reconnaissance et comme la consécration des droits du légataire et permet l'entrée en possession.La délivrance d'un legs n'est soumise à aucune forme particulière et peut résulter de la prise de possession.
En général, elle est incluse dans l'affirmation sous la foi du serment lors d'une demande en établissement d'un certificat d'héritier. Elle peut résulter d'un écrit sous seing privé.

Q : Hypothèque légale requise contre associé ou gérant d'une société civile sur la base d'un titre exécutoire délivré à l'encontre de la société.
R : La jursiprudence est constante. Le trésor public n'est pas dispensé de produire un titre exécutoire délivré contre le redevable. Il suit que l'inscription ne sera prise que sur les biens du propriétaire à l'encontre duquel existe le titre exécutoire.

Q : Etalement du paiement des droits de mutation successoraux - requête en hypothèque légale du trésor.
R : L'administration fiscale n'est fondée à demander un hypothèque légale que dans le cas où la créance résultant du titre exécutoire délivré contre le redevable fait l'objet de pénalités ou de majorations de retards. Le titre peut résulter d'un avis de mise en recouvrement ou d'un rôle exécutoire. Le régime juridique des droits de mutation suit le régime classique des créances du trésor. En l'absence de titre avec pénalités, l'inscription de garantie ne pourra intervenir que sur présentation d'un acte notarié constitutif d'hypothèque conventionnelle, conformément au droit commun.

Q : Mainlevée et radiation de charge hypothécaire - Art. 64 loi du 1er juin 1924, modifié par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 - justification de l'accord du créancier.
R : Les dispositions de l'article 64 sont claires. Le notaire établit un acte de mainlevée sous son entière responsabilité et certifie que le créancier a donné son accord à la radiation des inscriptions dont s'agit et que cet accord est intervenu à la demande du débiteur concerné, à la suite de quoi il requiert la radiation.
Il en résulte que le notaire n'a pas d'obligation légale de produire l'accord du créancier. Il est généralement joint à la requête en pièce annexe pour information.

BULLETIN d'octobre 2008
Réunion du 14 octobre 2008 au TGI de Mulhouse - Magistrats présents : MI, MPH, JJF, FC, RR, FH

Concernant AMALFI, il est pris acte qu'une nouvelle version d'exploitation a été mise en service depuis le 13 octobre 2008. Depuis lors, la génération des OI dans le module Ordonnancer est affectée d'une non prise en compte de la date du délai de l'OI. Ce défaut peut être contourné par une édition via Registre notamment, ce qui exige des manipulations supplémentaires par le juge.
Des bureaux fonciers croulent sous des demandes de copies partimoine et d'annexes. La délivrance de ces documents officiels implique que soit justifié un intérêt légitime du requérant qui se verra refuser la demande si le motif ne l'est pas ou est insuffisamment justifié. L'intérêt légitime ( notion volatile) est apprécié par le juge. Le refus est susceptible de pourvoi. (articles 50 et 51 D. 18 novembre 1924).

Q : Radiation d'une mention de vente forcée inscrite en 1955, sans acte de procédure depuis plus de trente ans.
R : Le TEX peut statuer et prononcer la radiation. Mais, compte tenu de la prescription (qui en principe ne doit pas être soulevée d'office par le juge) la radiation peut être acceptée sur simple requête de tout intéressé, ce d'autant que le tribunal d'exécution ne détient plus le dossier d'exécution forcée qui a été éliminé des archives.

Q : Délivrance de legs - légataire universel - testament authentique ou olographe.
R : S'il n'y a pas d'héritiers réservataires, le légataire universel sera saisi de plein droit par la mort du testateur, sans être tenu de demande la délivrance, dixit l'article 1006 du Code civil. A contrario, en présence d'héritiers réservataires, le délivrance doit être demandé. Elle peut résulter de tout acte sans forme particulière. En général, elle résulte de l'affirmation sous la foi du serment établie pour la délivrance du certificat d'héritier.

Q : Elimination du livre foncier d'une parcelle grevée.
R : Impossible, sans radiation préalable de la charge ou du droit. (rejet partiel, au besoin).

Q : Servitude légale Edf avec restriction au droit de planter, labourer, bâtir, etc.
R : Une servitude légale n'est pas inscriptible, en l'état. Dès lors qu'on y adosse une servitude conventionnelle, sa publication a toujours été admise.

Q : Changement de régime matrimonial par option :- époux turcs - premier domicile conjugal en Turquie - adoption du régime légal français.
R : Justification : acte authentique de changement de régime ou d'option et acte de mariage avec la publicité du changement ou de l'option (Etat civil à Nantes - Ministère des affaires étrangères).

Q : Promesse de vente - publication d'une prénotation ou d'une restriction.
R : La publication d'une restriction au droit de disposer nécessite un acte authentique de constitution du droit (article 42 de la loi du 1er juin 1924). La publication d'une prénotation suit les règles de l'article 36 du décret du 18 novembre 1924 dans sa rédaction issue du décret n° 2005-563 du 20 mai 2005, savoir : le consentement à prénotation ne peut être donné qu'en la forme authentique ou si les signatures des parties sont authentiquement légalisées.