Les profits du patronat français sur le dos des contribuables

Comment se donner une légitimité dans le concert des professions réglementées

 

UN LIVRE SUR LE DROIT, LA PRATIQUE ET LA JURISPRUDENCE DU LIVRE FONCIER D'ALSACE-MOSELLE aux Editions Promoculture-Larcier.

Note de l’auteur

« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer »
est l’aboutissement d’une réflexion sur plusieurs constats, et notamment :

1) un service judiciaire, largement méconnu dans le paysage local, qui délivre des prestations efficientes en qualité et en compétence depuis sa création en 1891 ;

Le livre foncier est une institution du droit local hérité du droit allemand, introduit dans le droit français par la loi du 1er juin 1924 qui a mis en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle consécutivement au traité de Versailles du 28 juin 1919, au lendemain de l’armistice du 11 novembre 1918 à l’issue de la première guerre mondiale.

C’est la plus importante des branches du droit local, lesquelles recouvrent des matières aussi différentes que le droit des successions et des partages judiciaires, le droit de la chasse, le droit de la navigation sur le Rhin, des ventes judiciaires d’immeubles, de l’adjudication forcée immobilière, des assurances et de la sécurité sociale, pour ne citer que les plus connues.

Le livre foncier a été conservé en Alsace et en Moselle dans les tribunaux d’instance pour gérer les droits réels sur les immeubles.

On considère que le livre foncier, service judiciaire, remplit l’office de l’état civil des immeubles cadastraux, registre de publicité légale dans lequel sont inscrits et conservés, par une décision du juge, les droits opposables au tiers, tels que le droit de propriété, les charges restrictives, les hypothèques, les sûretés judiciaires et les servitudes sur les immeubles, leurs propriétaires et bénéficiaires respectifs.

Son organisateur, coordonnateur et décideur en est un magistrat judiciaire spécialisé, le juge du livre foncier, sans qui rien n’est possible pour régler les litiges et faire respecter les règles du droit applicables à la matière et qui sont complexes, car elles touchent à toutes les branches du droit positif et de manière très subtile. Il inscrit et conserve les droits opposables aux tiers et renseigne sur la situation juridique des immeubles et des propriétaires.

La publicité du livre foncier est assurée après un contrôle sévère et un examen approfondi des actes notariés, sur les droits qui doivent être inscrits, sur la capacité des personnes qui formulent ces droits et sur leur représentation, notamment. Les actes qui forment des contrats de droit privé entre des personnes sont donc passés au peigne fin par le juge pour conforter la réalité et la faisabilité des opérations juridiques contenues dans ces actes, ce que l’on appelle le contrôle du principe de légalité.

Pour mémoire, les formes judiciaires ayant été remplacées par les formes notariées à l’introduction, en Alsace - Moselle, de la loi civile française du 1er juin 1924, le notariat s’est vu conférer un monopole de fait sur l’authentification des actes. Le recours à un notaire était donc devenu indispensable pour la passation d’actes de disposition, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et de constitution des autres droits réels autres que la propriété et pour le règlement des successions en France.

Le pouvoir d’authentification que les tribunaux judiciaires exerçaient gratuitement, l’administration française devant assurer un service public général pour faciliter la vie des citoyens et résoudre les préoccupations légitimes des administrés, a donc été confié à une profession corporatiste, les notaires, dont l’organisation est largement héritée de l’Ancien Régime avec ses privilèges.

On peut rappeler que les greffiers des tribunaux judiciaires, agents de l’État, véritables authentificateurs des actes de justice dans l’exercice de leurs fonctions de garant du respect des procédures judiciaires, d’assistants des magistrats qui eux-aussi établissent les actes authentiques que sont les décisions et jugements qu’ils rendent sur saisines des administrés-justiciables, ont perdu cette compétence au profit du notariat.

Historiquement, « la profession de notaire est elle même issue d’une démarche d’audit juridique du temps où l’on faisait vérifier les conventions par le juge et où celui-ci, par manque de temps où de goût, s’en était peu à peu déchargé sur ses proches collaborateurs, les notaires ». (Gilles Rouzet, Précis de déontologie notariale, PUB, 2004). A rebours de ce constat, en Alsace et en Moselle, le système local en vigueur a instauré la prééminence du juge foncier par un contrôle qu’il effectue a posteriori sur les actes des notaires, au point que la question d’une authentification par le juge des actes sous seing privé avait mis la profession notariale en émoi, vent debout contraire.

Ainsi, le juge du livre foncier est  le magistrat du contrat, « le juge de la régularité du contrat » qui rend opposable aux tiers les droits constitués dans les actes immobiliers, c’est à dire que toute personne est tenue par ces droits, et ne peut en faire abstraction, dès leur publication au livre foncier. Ce magistrat est personnellement responsable sur ses propres deniers, et sur action récursoire de l’État, des fautes qu’il pourrait commettre ou des erreurs pouvant survenir par son fait dans l’exercice de ses fonctions.

2) la nécessaire actualisation de ce droit avec les exigences de l’informatique ;

Les registres du livre foncier furent tenus manuellement depuis plus de cent ans et les inscriptions étaient portées dans de grands livres et signées par le juge pour leur donner force probante. Les bureaux fonciers sont maintenant informatisés depuis 2008. Les procédures sont entièrement dématérialisées depuis lors. Tous les droits inscriptibles sont publiés dans une base de données informatique sécurisée, appelée AMALFI, adossée à un haut niveau de conservation, par le juge qui les signe électroniquement.

Cette articulation du droit du livre foncier avec un système informatique résulte de la modification de la loi du 1er juin 1924 et d’un décret récent du 7 octobre 2009. Ce livre en donne la quintessence.

3) un service de proximité accessible à tous les publics et aux collectivités.

La dématérialisation des procédures et des données du livre foncier a été un enjeu majeur d’accessibilité au service public du livre foncier. Mais elle a aussi été source de déshumanisation des relations de l’administration avec l’extérieur et vice-versa, y compris avec les consultants. Mais le facteur humain dans ces relations doit donc rester pertinent, ce que l’ouvrage que je propose tend à consacrer, car chaque personne, physique ou morale, publique ou privée, a vocation à utiliser le livre foncier personnellement, y avoir accès pour publier, enregistrer, les droits régulièrement constitués, dont elle est titulaire ou bénéficiaire.

Ce livre est aussi un outil de travail pour permettre aux collectivités locales et aux établissements publics, dans le cadre d’économies de gestion, de connaître le processus, en propre régie, pour faire publier les droits réels qu’ils constituent puisque les présidents de ces collectivités ont compétence pour recevoir et authentiquer des actes, tout comme le fait un notaire.

4) une absence de formation spécifique au droit du livre foncier

Ce constat a largement déterminé la publication de l’ouvrage. Les juges doivent l’apprendre sur le tas, car aucune offre de formation n’est disponible à l’ENM (Ecole Nationale de la Magistrature), et d’ailleurs localement non plus pour les greffiers et les personnels des bureaux fonciers.

Les notaires et ses collaborateurs, les avocats et les huissiers de justice ainsi que les géomètres-experts, devraient y être sensibles, car la pratique du livre foncier ne me semble plus être, comme elle le fut avant l’informatisation, une préoccupation majeure pour ces utilisateurs privilégiés.

« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer » (Éditions Promoculture-Larcier, Collection Vademecum), décrit, après un rappel historique, le régime des droits fonciers d’Alsace - Moselle et expose des éléments de pratique et de jurisprudence pour en tirer un enseignement avisé et un fin savoir du droit local alsacien-mosellan du livre foncier.
Disponible en librairie, sur le Net, et auprès de l’éditeur, accès direct sous : http://editionslarcier.larciergroup.com/titres/131258/

F. Hubé

PUBLICITE FONCIERE ET NOTARIAT, par François Hubé

Le livre foncier est une institution de droit local hérité du droit allemand, introduit dans le droit français par la loi du 1er juin 1924 qui a mis en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle consécutivement au traité de Versailles du 28 juin 1919, au lendemain de l’armistice du 11 novembre 1918 à l’issue de la première guerre mondiale.

La plus importante des branches du droit local, lesquelles recouvrent des matières aussi différentes que le droit des successions et des partages judiciaires, le droit de la chasse, le droit de la navigation sur le Rhin, des ventes judiciaires d’immeubles, de l’adjudication forcée immobilière, des assurances et de la sécurité sociale, pour ne citer que les plus connues, a été conservée en Alsace et en Moselle dans les tribunaux d’instance pour gérer les droits réels sur les immeubles. On considère que le livre foncier, service judiciaire, remplit l’office de l’état civil des immeubles cadastraux, registre de publicité légale dans lequel sont inscrits et conservés, par une décision du juge, les droits opposables au tiers, tels que le droit de propriété, les charges restrictives, les hypothèques, les sûretés judiciaires et les servitudes sur les immeubles, leurs propriétaires et bénéficiaires respectifs.

Son organisateur, coordonnateur et décideur est un magistrat judiciaire spécialisé, le juge du livre foncier, sans qui rien n’est possible pour régler les litiges et faire respecter les règles du droit applicables à la matière et qui sont complexes.

La publicité du livre foncier est faite après un contrôle sévère et un examen approfondi des actes authentiques des notaires, sur les droits qui doivent être inscrits, sur la capacité des personnes qui formulent ces droits et sur leur représentation, notamment. Les actes qui forment des contrats de droit privé entre des personnes sont donc passés au peigne fin pour conforter la réalité et la faisabilité des opérations juridiques contenues dans ces actes, ce que l’on appelle le contrôle du principe de légalité.

Ainsi, le juge du livre foncier est  le magistrat du contrat, « le juge de la régularité du contrat » qui rend opposable aux tiers les droits constitués dans les actes immobiliers, c’est à dire que toute personne est tenue par ces droits, et ne peut en faire abstraction, dès leur publication au livre foncier. Ce magistrat est personnellement responsable sur ses propres deniers, et sur action récursoire de l’État, des fautes qu’il pourrait commettre ou des erreurs pouvant survenir par son fait dans l’exercice de sa fonction.

Les bureaux fonciers sont informatisés depuis 2008 et les procédures sont entièrement dématérialisées. Tous les droits inscriptibles sont publiés dans une base de données informatique sécurisée, appelée AMALFI, adossée à un haut niveau de conservation.

Les formes judiciaires ayant été remplacées par les formes notariées à l’introduction, en Alsace - Moselle, de la loi civile française du 1er juin 1924, le notariat s’est vu conférer un monopole de fait sur l’authentification des actes. Le recours à un notaire était donc devenu indispensable pour la passation d’actes de disposition, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et de constitution des autres droits réels autres que la propriété et pour le règlement des successions en France.

Le pouvoir d’authentification que les tribunaux judiciaires exerçaient gratuitement, l’administration française devant assurer un service public général pour faciliter la vie des citoyens et résoudre les préoccupations légitimes des administrés, a donc été confié à une profession corporatiste, les notaires, dont l’organisation est héritée de l’Ancien Régime avec ses privilèges.

On peut rappeler que les greffiers des tribunaux judiciaires, agents de l’État, véritables authentificateurs des actes de justice dans l’exercice de leurs fonctions de garant du respect des procédures judiciaires, d’assistants des magistrats qui eux-aussi établissent les actes authentiques que sont les décisions et jugements qu’ils rendent sur saisines des administrés-justiciables, ont perdu cette compétence au profit du notariat.

Historiquement, « la profession de notaire est elle même issue d’une démarche d’audit juridique du temps où l’on faisait vérifier les conventions par le juge et où celui-ci, par manque de temps où de goût, s’en était peu à peu déchargé sur ses proches collaborateurs, les notaires ». (Gilles Rouzet, Précis de déontologie notariale, PUB, 2004).

A rebours de ce constat, en Alsace et en Moselle, le système local en vigueur a réaffirmé la prééminence du juge par un contrôle qu’il effectue a posteriori sur les actes des notaires, au point que la question d’une authentification par le juge des actes sous seing privé avait mis la profession notariale en émoi, vent debout contraire.

Est-il besoin d’avoir à l’esprit qu’avant 1960 aucun diplôme ne fut nécessaire pour être notaire et qu’il suffisait d’acheter la charge pour le devenir ? Raoul de la Grasserie dénonçait, en 1989, le fait que « pour être notaire, il suffit de savoir lire et écrire, rien de plus ». (In, L’état actuel de la réforme du notariat en France, Paris, Fontemoing, 1989, p. 157). Depuis 1972 seulement, un diplôme en droit est obligatoire pour être notaire.

La substitution de la forme notariée à la forme judiciaire de certains actes résultait de la volonté politique d’enlever aux agents de l’État le pourvoir d’authentification des actes et de le transférer à des auxiliaires de justice, nommé par le gouvernement, les notaires. Ainsi la puissance publique a privatisé au profit d’une catégorie de personnes physiques clairement identifiée dans le champ social comme des habilités à recevoir et authentifier des actes à la place des services de l’État. Le nombre de notaires est d’environ 9000 en France. Ils seraient délégataires de l’autorité publique dans la fonction d’authentification, qualité qui néanmoins ne leur est par reconnue par une position prise par la plus haute juridiction de France, la Cour de Cassation en 1999, la Commission Européenne allant dans le même sens, en ce que « un notaire, qui n’est pas investi de prérogatives de puissance publique, n’a pas la qualité d’agent de l’autorité publique ». La Commission européenne affirme que le notaire n’exerce pas d’acte d’autorité au nom de l’État, en s’appuyant sur la circonstance que « le notaire ne peut imposer de décision à l’encontre de la volonté des parties qu’il conseille, c’est pourquoi il ne tranche pas et n’exerce donc pas d’actes d’autorité au nom de l’État ». (CE, 12 octobre 2006, IP/06/1385). Nous serions donc en présence de semi-fonctionnaires mais avec un statut hybride puisque les notaires exercent leurs fonctions à la fois sous le contrôle du ministère de la justice par le truchement des procureurs de la république et sous un régime libéral, en ce que leur activité est organisée selon un modèle calqué sur une activité libérale privée.

Le « notaire de famille » auquel les Français étaient très attaché est tombée en désuétude dans les dernières décennies, car une certaine concurrence s’est instaurée entre les notaires dans le monde des affaires.

Intermédiation immobilière sont des mots à la mode dans le langage notarial. Ils regroupent toutes les actions de nature à mettre en contact, en affaire, et à rapprocher des acteurs juridiques pour conclure des contrats de toute nature, vente, bail, partage, hypothèque, contre une rémunération tarifée composé d’un émolument fixe ou proportionnel à la valeur de la transaction et d’un émolument de formalités qui recouvre les frais administratifs de demande d’actes d’état civil et autres actes authentiques déjà dressés et nécessaires à la passation de l’acte authentique et ceux relatifs à son exécution ultérieure.

Ainsi, l’on constate qu’un notaire demandant à une mairie de lui fournir les actes d’état civil des parties pour la rédaction d’un acte fera payer à son client un émolument forfaitaire alors que ces actes lui auront été délivrés gratuitement par l’officier de l’état civil ou par les différents intervenants. Il en sera ainsi de même pour la délivrance préalable de données du livre foncier d’Alsace Moselle que le notaire recevra gratuitement au greffe des bureaux fonciers.

Serait-ce une forme d’enrichissement sans cause au détriment des parties ? La rémunération tarifée des notaires, consentie par les pouvoirs publics par un décret du 8 mars 1978 régulièrement mis à jour, constitue une rente de situation, sachant qu’en moyenne un notaire gagne plus de vingt mille € mensuel. C’est donc un impôt privé fixé par les pouvoirs publics. A titre d’exemple, sur une transaction immobilière, le notaire empoche 0,825% hors taxes sur le prix de vente. Pour les actes non tarifés, les honoraires sont librement fixés entre le notaire et son client. Demander le concours d’un notaire a un coût qui n’est pas négligeable et qui surenchérit les opérations juridiques des entreprises et des particuliers qui ne pourront pas y échapper du fait de l’obligation de recourir à celui-ci pour les opérations immobilières et le règlement des successions. Récemment, une personne s’est plainte de ce qu’un notaire lui réclamerait la somme de 1300,00 € pour simplement assurer la publicité foncière du changement de son régime matrimonial. Le régime matrimonial avait été changé il y a six ans, un acte avait été dressé à l’époque, mais l’exécution par le notaire dudit acte n’était pas intervenue malgré l’encaissement d’émoluments. Il ne s’agissait donc que de déposer à la publicité foncière une copie authentique du contrat de mariage avec l’acte de mariage des époux et requérir l’inscription du changement de régime intervenu pour régulariser la situation de cette personne corrélativement à ses biens immobiliers.

Un exemple des plus frappants encore montre que, sous le bénéfice de la tarification des émoluments, des sommes colossales tombent dans l’escarcelle des notaires et qu’il en a été ainsi lorsque Monsieur Marcel DASSAUT avait fait donation à l’État, après les mesures de nationalisation en 1981, d’une partie de sa fortune personnelle. Tous les documents et les actes avaient été préparé par les services du ministère de la justice et transmis à un notaire pour qu’il rédige l’acte de donation. Le notaire, appliquant le tarif des émoluments fixés par le décret du 8 mars 1978, demanda 11,4 millions de francs ! (propos rapportés par Suleiman Ezra - Les notaires. Les pouvoirs d’une corporation, Paris, Éditions du Seuil, 1987). Pourquoi l’État a t’il préféré recourir à un acte onéreux au lieu de procéder par acte administratif, c’est à dire gratuitement ?

En pratique, le plus simple acte dressé par un notaire dépasse en frais et honoraires la valeur d’un salaire mensuel moyen ouvrier.
Cette situation de rente freinerait non seulement l’innovation, mais elle serait aussi un facteur de dégradation du pouvoir d’achat des français Le notariat serait ainsi devenu un frein, sinon un handicap, à la compétitivité économique du pays. D’un point de vue social, il se distingue par un entre soi, par l’entretien, autorégulé, d’un conformisme lourd, d’une culture et d’un langage d’un temps révolu, à la seule fin de conserver les privilèges que l’État lui a concédés depuis des décennies.

Ces constatations conduisent naturellement à rechercher des moyens légaux pour réduire les dépenses afférentes à l’obligation de faire appel aux services du notariat. Ces moyens existent et tiennent essentiellement à exécuter soi-même certaines démarches, sinon établir certains actes, aux lieu et place d’un notaire et à un prix ou à un coût réduits, ou gratuitement, selon le cas.

Alternative au recours à un notaire pour assurer la publicité des droits immobiliers au livre foncier d’Alsace -Moselle.

Alternative possible pour une personne publique :
(Articles L. 1212-1 à L. 1212-7 du code général de la propriété des personnes publiques et articles L. 1311-13 et L. 1311-14 du code général des collectivités territoriales).

La pratique de l’acte administratif qui permet à l’État, aux collectivités territoriales et locales et aux établissements publics de recevoir et d’authentiquer des transactions par la voie administrative par opposition à la voie notariale est une variable d’optimisation des dépenses publiques.

Les collectivités, les administrations et les établissements publics sont à compétence technique identique à celle d’un notaire pour assurer l’authentification des actes dans lesquels ils sont parties prenantes et pour en assurer la publicité légale. Au demeurant, les éventuelles difficultés de rédaction pourraient être dévolues à une vérification préalable d’un magistrat de l’ordre judiciaire avant la signature de l’acte, ce que la loi pourrait facilement organiser.

Toute collectivité devrait par conséquent être incitée, sinon astreinte, à recourir, chaque fois que cela est possible, à l’établissement d’un acte administratif dès lors qu’il s’agit d’actes relatifs à leurs droits réels immobiliers assujettis à la publicité foncière.

Des économies conséquentes chiffrées en milliers d’euro seraient ainsi réalisées sur les budgets des administrations et des collectivités, sans pour autant concurrencer le notariat qui resterait compétent pour tout autre acte étranger à une personne publique. Mais la profession notariale ne cesse d’attaquer la pratique de l’acte administratif qu’elle considère comme une intrusion dans leur monopole d’instrumenter.

Alternative possible pour le titulaire et le bénéficiaire d’un droit réel
immobilier :

Le recours à un notaire est obligatoire pour la constitution des droits réels définis à l’article 38 de la loi du 1er juin 1924. Mais le concours du notaire peut être limité à l’authentification de l’acte, laissant ouvert le champ aux titulaires ou bénéficiaires de droits réels de faire assurer eux-mêmes la publicité foncière de l’acte, sous les conditions suivantes.

Le décret n° 2009-1193 du 7 octobre 2009 relatif au livre foncier et à son informatisation précise que « l’inscription d’un droit sujet à publicité n’a lieu que sur requête formée par son titulaire. Ce titulaire est identifié dans les conditions prévues par l’article 1316-4 du code civil ».

Il ne fait aucun doute, par conséquent, et la pratique le confirme, que toute personne physique ou morale qui est titulaire ou bénéficiaire d’un droit peut elle-même demander l’inscription de son droit au livre foncier. Il suffit qu’elle puisse être clairement identifiée. Cette identification est prouvée par la production, pour une personne physique, d’un document officiel d’identité comportant sa signature, et pour une personne morale, par le justification de son pouvoir de disposition ou d’administration de la société civile ou commerciale, d’un extrait d’immatriculation de la société à un registre du publicité légale (registre du commerce et des sociétés, par exemple) et des statuts de celle-ci.

La demande en inscription sera formalisée au moyen d’une requête (article 40 de la loi du 1er juin 1924) en inscription normalisée, selon des formulaires qui sont disponibles gratuitement sur le site internent : www.livrefoncier.fr
(articles 61 et 76 du décret susvisé du 7 octobre 2009).

Les formulaires dûment renseignés et signés seront déposés au bureau foncier compétent, c’est à dire celui de la situation de l’immeuble concerné avec une copie authentique de l’acte ayant constitué les droits à inscrire avec les pièces justificatives et avec un extrait d’acte normalisé n° 2651-2 de la direction générale des impôts, disponible auprès d’un centre des impôts.

Cette procédure ne génère aucun coût, sauf à se procurer une copie authentique de l’acte du notaire qui l’a dressé (et qui est payante).

Ainsi, un titulaire ou bénéficiaire d’un droit requiert lui-même l’inscription par exemple de :
- son droit de propriété sur un immeuble par suite de vente, partage, échange, adjudication, donation, succession ou convention matrimoniale ;
- son droit de propriété établi par un jugement en le produisant ;
- un usufruit, une restriction au droit de disposer, un bail, une hypothèque, une sûreté judiciaire ;
- la radiation du droit d’usufruit au décès de son titulaire en produisant l’acte de décès;
- toute radiation d’un droit affecté d’un terme extinctif ou d’une date d’effet ;

Acte dressé gratuitement ou en proportion du bénéfice de l’aide juridictionnelle et publicité dudit acte :

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle précise que « le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle a droit à l’assistance d’un avocat ou à celle de tous officiers publics ou ministériels dont la procédure requiert le concours ». Cette formule englobe non seulement les avocats, mais aussi les notaires et les huissiers de justice.

La gratuité des actes des notaires est prévue expressément par l’article 14 du décret du 8 mars 1978 lorsque leur client bénéficie de l’aide judiciaire (juridictionnelle). Ce texte dispose, en effet, que : « sont reçus gratuitement par les notaires, les actes dans l’intérêt des personnes admises au bénéfice de l’aide judiciaire (juridictionnelle) lorsque ces actes sont passés à l’occasion ou en suites des instances dans lesquelles elles ont figuré, mais seulement dans le cas où ils doivent être visés pour timbre et enregistrés en débet ». 

La loi fait obligation aux auxiliaires de justice, et les notaires n’y échappent pas en principe, de prêter leur concours aux personnes bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ou partielle dès lors qu’un acte découle directement d’une décision de justice et entre dans le champ d’application de l’aide juridictionnelle.

« L’émolument peut être supprimé. C’est alors le cas d’abord en présence d’actes passés dans l’intérêt des admises au bénéfice de l ‘aide judiciaire, lorsque ces actes sont passés à l’occasion ou en suites des instances dans lesquelles elles ont figuré ». (Sagaut Jean-François et Latina Mathias, Manuel de déontologie notariale, Paris, Defrénois, 2009, p. 117, n° 302).

La déontologie notariale ne devrait pas ignorer les dispositions légales à cet égard pour la passation notamment des actes de partage de communauté et de liquidation du régime matrimonial des époux dans le cadre d’un divorce, dès lors que l’un ou l’autre des époux bénéficie de l’aide juridictionnelle.

CONCLUSIONS

Ces quelques réflexions sont le fruit d’une recherche tendant à établir que la modification des comportements des acteurs juridiques pourraient conduire à des économies d’échelle notables sur le plan financier par rapport aux budgets des personnes publiques, en vue de réduire leurs dépenses et maîtriser les coûts de gestion de leurs patrimoines immobiliers.

Elles tendent aussi à déterminer qu’une personne physique ou une personne morale est en mesure de préserver sinon améliorer son pouvoir d’achat en évitant l’engagement de dépenses superflues dans la gestion au quotidien de leurs biens patrimoniaux.

Enfin, elles formulent le vœux d’encourager et susciter l’innovation des rapports juridiques, au sens large, entre les acteurs qui sont concernés par les droits réels immobiliers.

L’ensemble a participé à la rédaction de mon ouvrage « Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer » (Éditions Promoculture-Larcier, Collection Vademecum), qui décrit, après un rappel historique, le régime des droits fonciers d’Alsace - Moselle et expose des éléments de pratique et de jurisprudence pour en tirer un enseignement avisé et un fin savoir du droit local alsacien-mosellan du livre foncier.

NOUS SOMMES TOUS CHARLIE

L'effroyable drame de la tuerie parisienne le 7 janvier 2015 dans les locaux du journal CHARLIE HEBDO qui a fait douze morts parmi nos concitoyens épris de liberté, tués au nom d'un obscurantisme sauvage par un commando se réclamant du dieu de l'islam, n'est ni plus ni moins qu'une attaque en règle contre notre démocratie qui met en première ligne dans sa Constitution de 1958 l'exercice d'une des libertés primordiales, la liberté d'expression, la liberté de la presse étant l'un des principes fondamentaux des démocraties.

« La libre communication des pensées et des opinions est l'un des droits les plus précieux de l'Homme : tout Citoyen peut donc parler, écrire, imprimer librement, sauf à répondre à l'abus de cette liberté dans les cas déterminés par la Loi ». Ce principe érigé par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 est le credo universel de tout être humain.

Chacun se rassemble, physiquement ou en pensées, avec la communauté nationale pour crier à la face du monde ce concept fondamental aujourd'hui bafoué par des extrémismes qui voudraient nous appliquer leurs propres lois rétrogrades dont nous ne voulons à aucun prix et que nous combattrons par tous les moyens matériels et intellectuels à notre disposition.

Il faut donc réveiller les consciences à la défense de nos intérêts et de nos libertés, car nous sommes en guerre contre les fanatismes qui circulent dans le monde.

Nul doute que les pouvoirs publics, police, justice, diplomatie, sont déterminés à poursuivre et à condamner les assassins pour ces crimes horribles. Reste que les atteintes à la liberté d'expression existent malheureusement aussi dans la communauté des citoyens français, entre eux, par le jeu des pouvoirs qu'exercent certains à des niveaux professionnels dominants.

Franz Hoslaf

NOUVEL AN 2015

Sur le fil de l’horizon se dressent les alpes suisses et plus loin celles françaises. Moi, mitigé comme la météo au dehors et plein de projets au dedans. Perdurer dans le même élan avec les réitérations de l’an passé ou des nouvelles, et poursuivre la route qui mène nulle part, mais dans le sens du vent tant que faire se peut, faire glisser le bateau ivre au delà des rivages blanc dans une eau sombre et profonde vers le bleu et le violet des abîmes. Tumultueuse la vague qui déchire les paroles écrites sur du sable mouvant. Ephémères les empreintes gravées sur le papier par une plume acerbe qui pleure son encre noire comme coule le sang du cœur aux veines. Assourdissant le silence des tiers mondes oubliés qui crient leur inespérance dans un râle craché à la face des nantis. Ronronnements et sourires en demi-teinte des tenants de pouvoir et d’argent. Qui a dit que tout ne vas pas bien ? et promesses, promesses, bis repetita ; et résolutions, résolutions et bis repetita ; et alors (r)é(vo)lution(s) ou pas (r)é(vo)lution(s) et non bis repetita ? en tout cas, il y a pas de mal à se souhaiter une bonne année 2015 dans l'espérance.

En bas, la grisaille laiteuse des hivers pourris recouvrant la plaine d’une ouate sale comme une mer hérissée qui lèche des îlots perdus à la dérive. En bas, la malveillance et le dénigrement, les deux caractères de l’esprit français, dixit Chateaubriand ; en bas aussi, les nouvelles tragiques, les accidents de toute sorte, la violence physique, morale, économique et politique et la crise à tout va  ; en bas encore, les viols, les guerres, les crimes, les meurtres, les assassinats, les infractions, les délits, les incivilités, les incendies et les incidents; en bas enfin, les retrouvailles trop rares, les soldats, les armes, les contrôles en tout genre, les suspicions, les soupçons, les interrogations, les supputations, les reproches, les démisances, les jalousqies, les accusations, les condamnations et les erreurs ; en bas toujours, les déchaînements, les tonnerres, les brisures, les déchirures, les blessures, les abandons et les tristesses ; En haut, les regards tendus vers ce halo salvateur qui brûle les yeux et darde ses derniers rayons orangés qui viennent doucement s’engloutir et se perdre dans les strates terriennes ; plus haut encore, le sourire en Joconde de la lune, les étoiles montantes si proches, la tombée du jour au bout des doigts, la respiration apaisée, le temps qui s’arrête …le rêve et l’utopie dedans, un moment clean, une seconde d’éternité… bonne année.

Franz Hoslaf

ALSACE AN 2015 vs ALSACE ANS 1308-1525
– REPUBLIQUE de STRASBOURG – IDENTITE ALSACIENNE

En 1308 de notre ère, les luttes d'influence entre les notables strasbourgeois, les bourgeois, les fonctionnaires de la ville, banquiers et marchands en gros, qui tiraient à eux, c'est à dire, à leur bénéfice exclusif, de plus en plus de profits sur le dos des classes moyennes et des pauvres GENS (ouvriers), ont mené jusqu'à la révolte générale, en conséquence de l'augmentation subite des prix du pain, du vin, du froment et du blé et des variations journalières du prix des matières premières.

Des rixes meurtrières s'en suivirent en mécontentement de ces faits, mais aussi en raison de la pratique de l'usure qui n'était possible que pour les membres du patriarcat urbain et des juifs de la ville, comme l'exposait le chanoine Koenigshoven dans ses chroniques relatant que certains artisans de l'époque, notamment les cordonniers et les tailleurs, n'étaient plus payés par les praticiens (nobles et bourgeois) pour les commandes effectuées, de sorte qu'il devint nécessaire de faire appel à un noble qui obtenait, contre redevance, de ses confrères les paiements dus aux pauvres gens. Il s'agissait d'un servage instituée, à l'instar du villageois qui était le cerf de son seigneur en contre partie d'une protection quelconque. Cette forme de servage représentait déjà l'exploitation par le capital du travail ouvrier asservi, exaspérant les classes pauvres, par son luxe tapageur, ses fêtes bruyantes et ses violences brutales.

Rouge et blanc était le drapeau de la ville de Strasbourg qui s’était érigée en république après s’être libérée de la tutelle de son évêque déjà en l’année 1263, à l’instar des villes de Florence et de Venise, mais toujours sous la tutelle de fait de l’Empereur du Saint Empire Germanique. Colmar, Mulhouse, Kaysersberg et Obernai s’émancipèrent ensuite et gagnèrent la liberté. En 1681, retournement de la situation cependant, car Strasbourg capitula devant l’armée française de Louis XIV qui menaçait de détruire la ville.

Si le 19ème siècle à vu l'essor de l'industrie avec comme corollaire le paternalisme, il ressemble tout comme les 20ème et le début du 21ème siècles, étrangement au passé dans les pratiques usitées.

La preuve que les époques successives n'ont rien inventé de nouveau (si ce n'est les formes ou le vocabulaire employés) pour asservir les gens d'en-bas, à la différence notable que l'année 1308 a vu se dérouler une mini révolution, certes localisée uniquement en Alsace à Strasbourg, mais qu'il fallut mener en semonce à l'impertinence des possédants.

La révolte générale des paysans contre le clergé et les possédants, seigneurs et nobles, amena en suite à la guerre des paysans en l'an 1525 avec son lot d'atrocités et de cruautés qui disait faire « pleurer le bon Dieu », rébellion qui fut matée par l'armée du duc de Lorraine, d'abord aux alentours de Saverne, puis lors du retrait des troupes près de Scherwiller, entraînant plus de 32000 morts paysans.

Le drapeau rouge et blanc revient d’actualité en 1911, car à cette date l’Empire allemand octroie au Reichland Elsass-Lothringen une constitution lui conférant un certain degré d’autonomie. Le retour de l’Alsace-Moselle à la France en 1918, après la grande guerre, a exigé la mise au rencart de cette constitution et de ce drapeau par l’intransigeance du jacobinisme français qui est toujours à la manoeuvre de nos jours.

Franz Hoslaf