UN LIVRE SUR LE DROIT, LA PRATIQUE ET LA JURISPRUDENCE DU LIVRE FONCIER D'ALSACE-MOSELLE aux Editions Promoculture-Larcier.
Note de l’auteur
« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer »
est l’aboutissement d’une réflexion sur plusieurs constats, et notamment :
1) un service judiciaire, largement méconnu dans le paysage local, qui délivre des prestations efficientes en qualité et en compétence depuis sa création en 1891 ;
Le livre foncier est une institution du droit local hérité du droit allemand, introduit dans le droit français par la loi du 1er juin 1924 qui a mis en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle consécutivement au traité de Versailles du 28 juin 1919, au lendemain de l’armistice du 11 novembre 1918 à l’issue de la première guerre mondiale.
C’est la plus importante des branches du droit local, lesquelles recouvrent des matières aussi différentes que le droit des successions et des partages judiciaires, le droit de la chasse, le droit de la navigation sur le Rhin, des ventes judiciaires d’immeubles, de l’adjudication forcée immobilière, des assurances et de la sécurité sociale, pour ne citer que les plus connues.
Le livre foncier a été conservé en Alsace et en Moselle dans les tribunaux d’instance pour gérer les droits réels sur les immeubles.
On considère que le livre foncier, service judiciaire, remplit l’office de l’état civil des immeubles cadastraux, registre de publicité légale dans lequel sont inscrits et conservés, par une décision du juge, les droits opposables au tiers, tels que le droit de propriété, les charges restrictives, les hypothèques, les sûretés judiciaires et les servitudes sur les immeubles, leurs propriétaires et bénéficiaires respectifs.
Son organisateur, coordonnateur et décideur en est un magistrat judiciaire spécialisé, le juge du livre foncier, sans qui rien n’est possible pour régler les litiges et faire respecter les règles du droit applicables à la matière et qui sont complexes, car elles touchent à toutes les branches du droit positif et de manière très subtile. Il inscrit et conserve les droits opposables aux tiers et renseigne sur la situation juridique des immeubles et des propriétaires.
La publicité du livre foncier est assurée après un contrôle sévère et un examen approfondi des actes notariés, sur les droits qui doivent être inscrits, sur la capacité des personnes qui formulent ces droits et sur leur représentation, notamment. Les actes qui forment des contrats de droit privé entre des personnes sont donc passés au peigne fin par le juge pour conforter la réalité et la faisabilité des opérations juridiques contenues dans ces actes, ce que l’on appelle le contrôle du principe de légalité.
Pour mémoire, les formes judiciaires ayant été remplacées par les formes notariées à l’introduction, en Alsace - Moselle, de la loi civile française du 1er juin 1924, le notariat s’est vu conférer un monopole de fait sur l’authentification des actes. Le recours à un notaire était donc devenu indispensable pour la passation d’actes de disposition, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et de constitution des autres droits réels autres que la propriété et pour le règlement des successions en France.
Le pouvoir d’authentification que les tribunaux judiciaires exerçaient gratuitement, l’administration française devant assurer un service public général pour faciliter la vie des citoyens et résoudre les préoccupations légitimes des administrés, a donc été confié à une profession corporatiste, les notaires, dont l’organisation est largement héritée de l’Ancien Régime avec ses privilèges.
On peut rappeler que les greffiers des tribunaux judiciaires, agents de l’État, véritables authentificateurs des actes de justice dans l’exercice de leurs fonctions de garant du respect des procédures judiciaires, d’assistants des magistrats qui eux-aussi établissent les actes authentiques que sont les décisions et jugements qu’ils rendent sur saisines des administrés-justiciables, ont perdu cette compétence au profit du notariat.
Historiquement, « la profession de notaire est elle même issue d’une démarche d’audit juridique du temps où l’on faisait vérifier les conventions par le juge et où celui-ci, par manque de temps où de goût, s’en était peu à peu déchargé sur ses proches collaborateurs, les notaires ». (Gilles Rouzet, Précis de déontologie notariale, PUB, 2004). A rebours de ce constat, en Alsace et en Moselle, le système local en vigueur a instauré la prééminence du juge foncier par un contrôle qu’il effectue a posteriori sur les actes des notaires, au point que la question d’une authentification par le juge des actes sous seing privé avait mis la profession notariale en émoi, vent debout contraire.
Ainsi, le juge du livre foncier est le magistrat du contrat, « le juge de la régularité du contrat » qui rend opposable aux tiers les droits constitués dans les actes immobiliers, c’est à dire que toute personne est tenue par ces droits, et ne peut en faire abstraction, dès leur publication au livre foncier. Ce magistrat est personnellement responsable sur ses propres deniers, et sur action récursoire de l’État, des fautes qu’il pourrait commettre ou des erreurs pouvant survenir par son fait dans l’exercice de ses fonctions.
2) la nécessaire actualisation de ce droit avec les exigences de l’informatique ;
Les registres du livre foncier furent tenus manuellement depuis plus de cent ans et les inscriptions étaient portées dans de grands livres et signées par le juge pour leur donner force probante. Les bureaux fonciers sont maintenant informatisés depuis 2008. Les procédures sont entièrement dématérialisées depuis lors. Tous les droits inscriptibles sont publiés dans une base de données informatique sécurisée, appelée AMALFI, adossée à un haut niveau de conservation, par le juge qui les signe électroniquement.
Cette articulation du droit du livre foncier avec un système informatique résulte de la modification de la loi du 1er juin 1924 et d’un décret récent du 7 octobre 2009. Ce livre en donne la quintessence.
3) un service de proximité accessible à tous les publics et aux collectivités.
La dématérialisation des procédures et des données du livre foncier a été un enjeu majeur d’accessibilité au service public du livre foncier. Mais elle a aussi été source de déshumanisation des relations de l’administration avec l’extérieur et vice-versa, y compris avec les consultants. Mais le facteur humain dans ces relations doit donc rester pertinent, ce que l’ouvrage que je propose tend à consacrer, car chaque personne, physique ou morale, publique ou privée, a vocation à utiliser le livre foncier personnellement, y avoir accès pour publier, enregistrer, les droits régulièrement constitués, dont elle est titulaire ou bénéficiaire.
Ce livre est aussi un outil de travail pour permettre aux collectivités locales et aux établissements publics, dans le cadre d’économies de gestion, de connaître le processus, en propre régie, pour faire publier les droits réels qu’ils constituent puisque les présidents de ces collectivités ont compétence pour recevoir et authentiquer des actes, tout comme le fait un notaire.
4) une absence de formation spécifique au droit du livre foncier
Ce constat a largement déterminé la publication de l’ouvrage. Les juges doivent l’apprendre sur le tas, car aucune offre de formation n’est disponible à l’ENM (Ecole Nationale de la Magistrature), et d’ailleurs localement non plus pour les greffiers et les personnels des bureaux fonciers.
Les notaires et ses collaborateurs, les avocats et les huissiers de justice ainsi que les géomètres-experts, devraient y être sensibles, car la pratique du livre foncier ne me semble plus être, comme elle le fut avant l’informatisation, une préoccupation majeure pour ces utilisateurs privilégiés.
« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer » (Éditions Promoculture-Larcier, Collection Vademecum), décrit, après un rappel historique, le régime des droits fonciers d’Alsace - Moselle et expose des éléments de pratique et de jurisprudence pour en tirer un enseignement avisé et un fin savoir du droit local alsacien-mosellan du livre foncier.
Disponible en librairie, sur le Net, et auprès de l’éditeur, accès direct sous : http://editionslarcier.larciergroup.com/titres/131258/
F. Hubé
COMMENT SE DONNER UNE LEGITIMITE DANS LE CONCERT DES PROFESSIONS REGLEMENTEES
Il y a manifestement effervescence et interrogation dans le notariat alsacien. Que des privilégiés manifestent leur mécontentement n’est pas nouveau dans le paysage français, n’était la manière de le faire savoir à la population par le biais de publicités de presse (des pages entières dans les journaux), de prises de motions, de fermetures sporadiques de cabinets et d’offices par ceux mêmes qui doivent assurer un service public.
Seulement, la question de la légitimité du mouvement contestataire se pose au regard de la nature de la profession ou de la fonction que les notaires revendiquent, voulant se prévaloir d’une mission d’officier public et ministériel et de profession libérale classique et de défenseurs du droit local d‘Alsace et de Moselle.
Une récente motion du conseil interrégional des notaires des cours d’appel de Colmar et de Metz a conclu par l’affirmation de la légitimité du statut du notariat alsacien-mosellan fondé sur la non patrimonialité des offices et le recrutement par voie de concours, voulant par là contrecarrer les velléités du gouvernement de réintroduire la patrimonialité des offices notariaux dans les départements régis par la loi du 1er juin 1924.
Cette motion adoptée le 23 octobre 2014 fait observer, selon ses rédacteurs, que les notaires sont des collaborateurs de justice à qui sont confiés, notamment la mission spécifique de la présomption d’exactitude attachée à l’inscription des droits au livre foncier ainsi que la présomption d’exactitude et le principe de foi publique attachés au certificat d’héritier, deux matières essentiellement pratiquées au quotidien par les études notariales.
Ces affirmations doivent être tempérées et battues en brèche car elles sont manifestement surévaluées et erronées, tant sur le plan factuel que juridique et cela sans pour autant minimiser le rôle du notariat sur la sécurité juridique des conseils qu’ils prodiguent à leurs clients et des actes qu’ils rédigent. La présomption d’exactitude des inscriptions du livre foncier découle du contrôle de légalité du juge du livre foncier qui vérifie la forme des actes notariés soumis à la publicité foncière et des droits que les actes authentiques contiennent.
En effet, le juge sanctionne si les formes légales ne sont pas remplies et si les droits contenus dans les actes ne sont pas publiables ou correctement constitués par les parties. La publicité foncière étant la résultante d’une requête, à savoir d’une demande en justice, fut-elle gracieuse.
Il ne fait aucun doute que la mission juridictionnelle incombe au juge seul. Le notaire n’a donc pas à faire prévaloir une quelconque activité juridictionnelle à cet égard ou de collaboration avec le juge. Ce dernier n’est pas en collusion avec quiconque et ne collabore non plus avec un requérant quel qu’il soit.
On peut ainsi conclure que la force probante de la présomption d’exactitude est donc détournée par le notariat pour faire accroire qu’il établit celle-ci de concert avec le juge. C’est le juge, en effet, qui donne force probante aux inscriptions et, celles-ci une fois réalisées emportent la présomption d’exactitude.
La réforme des professions réglementées qui veut mettre en cause le principe du tarif unique et ouvrant un système de concurrence entre les notaires sur des tarifs librement négociables a été le déclencheur d’une action dirigée contre l’Etat de manière indirecte dans le but de compliquer le travail des bureaux fonciers du Haut-Rhin par la présentation des demandes uniquement sur format papier, mettant entre parenthèse la saisine par la voie électronique, pour un certain temps.
Le notariat s’est ainsi fourvoyé dans ses propres contradictions, car une requête présentée sous format papier facilite grandement le travail du greffier qui n’a plus le devoir de ressaisir les erreurs que comportent 90 % des requêtes dématérialisées des notaires et qui, si elles devaient ne pas être modifiées par le greffe, seraient vouées à être rejetées, tant la maîtrise des procédures informatiques est légère du côté notarial.
Ces précisions sont indispensables pour une compréhension aisée de la revendication du notariat local. Bien sûr, chacun se fera une idée de sa légitimité et de sa pertinence.
04.12.2014
Franz Hoslaf