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L' ouvrage, en trois parties, donne une vue d'ensemble de l'histoire du droit local du livre foncier de 1871 à nos jours, et à :

- étudier et décrire les droits fonciers d'Alsace-Moselle,

- connaître la pratique des juges du livre foncier,

- présenter les textes législatifs et règlementaires d'application en matière de livre foncier,

- consulter les principaux arrêts de jurisprudence en droit du livre foncier des cours d'appel de Colmar et de Metz, enfin répertoriés dans ce recueil.

L'ouvrage est inédit. Il s'adresse à fois aux professionnels et aux particuliers confrontés à des questions de droit au quotidien.

Consacré au droit du livre foncier et à sa pratique, cet ouvrage est le fruit d'une longue expérience professionnelle de son auteur.
Il rendra d'inestimables services à quiconque veut manier ou manupuler le régime particulier et complexe des droits réels sur les immeubles dans
les trois départements de l'Est de la France (Haut-Rhin, Bas-Rhin et Moselle), car la procédure de publication d'un droit est stricte dans son application.
Donner à voir une vue d'ensemble du droit du livre foncier a été la gageure innovante de cette publication.
Les praticiens, qui devaient rechercher à leurs questions les solutions propres au droit local dans des publications ou études spécialement dédiées
aux problèmes posés, ont donc un intérêt évident à disposer d'un instrument de travail qui leur permet de mieux appréhender le droit du livre foncier,
ce que cet ouvrage détermine.

Note de l’auteur

« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer »
est l’aboutissement d’une réflexion sur plusieurs constats, et notamment :

1) un service judiciaire, largement méconnu dans le paysage local, qui délivre des prestations efficientes en qualité et en compétence depuis sa création en 1891 ;

Le livre foncier est une institution du droit local hérité du droit allemand, introduit dans le droit français par la loi du 1er juin 1924 qui a mis en vigueur la législation
civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle consécutivement au traité de Versailles du 28 juin 1919, au lendemain de
l’armistice du 11 novembre 1918 à l’issue de la première guerre mondiale.

C’est la plus importante des branches du droit local, lesquelles recouvrent des matières aussi différentes que le droit des successions et des partages judiciaires,
le droit de la chasse, le droit de la navigation sur le Rhin, des ventes judiciaires d’immeubles, de l’adjudication forcée immobilière, des assurances et de la
sécurité sociale, pour ne citer que les plus connues.

Le livre foncier a été conservé en Alsace et en Moselle dans les tribunaux d’instance pour gérer les droits réels sur les immeubles.

On considère que le livre foncier, service judiciaire, remplit l’office de l’état civil des immeubles cadastraux, registre de publicité légale dans lequel sont inscrits
et conservés, par une décision du juge, les droits opposables au tiers, tels que le droit de propriété, les charges restrictives, les hypothèques, les sûretés
judiciaires et les servitudes sur les immeubles, leurs propriétaires et bénéficiaires respectifs.

Son organisateur, coordonnateur et décideur en est un magistrat judiciaire spécialisé, le juge du livre foncier, sans qui rien n’est possible pour régler les litiges
et faire respecter les règles du droit applicables à la matière et qui sont complexes, car elles touchent à toutes les branches du droit positif et de manière très subtile.
Il inscrit et conserve les droits opposables aux tiers et renseigne sur la situation juridique des immeubles et des propriétaires.

La publicité du livre foncier est assurée après un contrôle sévère et un examen approfondi des actes notariés, sur les droits qui doivent être inscrits, sur la capacité
des personnes qui formulent ces droits et sur leur représentation, notamment. Les actes qui forment des contrats de droit privé entre des personnes sont donc
passés au peigne fin par le juge pour conforter la réalité et la faisabilité des opérations juridiques contenues dans ces actes, ce que l’on appelle le contrôle
du principe de légalité.

Pour mémoire, les formes judiciaires ayant été remplacées par les formes notariées à l’introduction, en Alsace - Moselle, de la loi civile française du 1er juin 1924,
le notariat s’est vu conférer un monopole de fait sur l’authentification des actes. Le recours à un notaire était donc devenu indispensable pour la passation d’actes
de disposition, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et de constitution des autres droits réels autres que la propriété et pour le règlement des
successions en France.

Le pouvoir d’authentification que les tribunaux judiciaires exerçaient gratuitement, l’administration française devant assurer un service public général pour faciliter
la vie des citoyens et résoudre les préoccupations légitimes des administrés, a donc été confié à une profession corporatiste, les notaires, dont l’organisation est
largement héritée de l’Ancien Régime avec ses privilèges.

On peut rappeler que les greffiers des tribunaux judiciaires, agents de l’État, véritables authentificateurs des actes de justice dans l’exercice de leurs fonctions de
garant du respect des procédures judiciaires, d’assistants des magistrats qui eux-aussi établissent les actes authentiques que sont les décisions et jugements qu’ils
rendent sur saisines des administrés-justiciables, ont perdu cette compétence au profit du notariat.

Historiquement, « la profession de notaire est elle même issue d’une démarche d’audit juridique du temps où l’on faisait vérifier les conventions par le juge et où
celui-ci, par manque de temps où de goût, s’en était peu à peu déchargé sur ses proches collaborateurs, les notaires ». (Gilles Rouzet, Précis de déontologie
notariale, PUB, 2004). A rebours de ce constat, en Alsace et en Moselle, le système local en vigueur a instauré la prééminence du juge foncier par un contrôle
qu’il effectue a posteriori sur les actes des notaires, au point que la question d’une authentification par le juge des actes sous seing privé avait mis la profession
notariale en émoi, vent debout contraire.

Ainsi, le juge du livre foncier est  le magistrat du contrat, « le juge de la régularité du contrat » qui rend opposable aux tiers les droits constitués dans les actes
immobiliers, c’est à dire que toute personne est tenue par ces droits, et ne peut en faire abstraction, dès leur publication au livre foncier. Ce magistrat est
personnellement responsable sur ses propres deniers, et sur action récursoire de l’État, des fautes qu’il pourrait commettre ou des erreurs pouvant survenir
par son fait dans l’exercice de ses fonctions.

2) la nécessaire actualisation de ce droit avec les exigences de l’informatique ;

Les registres du livre foncier furent tenus manuellement depuis plus de cent ans et les inscriptions étaient portées dans de grands livres et signées par le juge
pour leur donner force probante. Les bureaux fonciers sont maintenant informatisés depuis 2008. Les procédures sont entièrement dématérialisées depuis lors.
Tous les droits inscriptibles sont publiés dans une base de données informatique sécurisée, appelée AMALFI, adossée à un haut niveau de conservation, par
le juge qui les signe électroniquement.

Cette articulation du droit du livre foncier avec un système informatique résulte de la modification de la loi du 1er juin 1924 et d’un décret récent
du 7 octobre 2009. Ce livre en donne la quintessence.

3) un service de proximité accessible à tous les publics et aux collectivités.

La dématérialisation des procédures et des données du livre foncier a été un enjeu majeur d’accessibilité au service public du livre foncier. Mais elle a aussi été
source de déshumanisation des relations de l’administration avec l’extérieur et vice-versa, y compris avec les consultants. Mais le facteur humain dans ces
relations doit donc rester pertinent, ce que l’ouvrage que je propose tend à consacrer, car chaque personne, physique ou morale, publique ou privée, a
vocation à utiliser le livre foncier personnellement, y avoir accès pour publier, enregistrer, les droits régulièrement constitués, dont elle est titulaire ou bénéficiaire.

Ce livre est aussi un outil de travail pour permettre aux collectivités locales et aux établissements publics, dans le cadre d’économies de gestion, de connaître
le processus, en propre régie, pour faire publier les droits réels qu’ils constituent puisque les présidents de ces collectivités ont compétence pour recevoir et
authentiquer des actes, tout comme le fait un notaire.

4) une absence de formation spécifique au droit du livre foncier

Ce constat a largement déterminé la publication de l’ouvrage. Les juges doivent l’apprendre sur le tas, car aucune offre de formation n’est disponible
à l’ENM (Ecole Nationale de la Magistrature), et d’ailleurs localement non plus pour les greffiers et les personnels des bureaux fonciers.

Les notaires et ses collaborateurs, les avocats et les huissiers de justice ainsi que les géomètres-experts, devraient y être sensibles, car la pratique du livre
foncier ne me semble plus être, comme elle le fut avant l’informatisation, une préoccupation majeure pour ces utilisateurs privilégiés.

« Comprendre le livre foncier d’Alsace - Moselle et le pratiquer » (Éditions Promoculture-Larcier, Collection Vademecum), décrit, après un rappel
historique, le régime des droits fonciers d’Alsace - Moselle et expose des éléments de pratique et de jurisprudence pour en tirer un enseignement avisé
et un fin savoir du droit local alsacien-mosellan du livre foncier.
Disponible en librairie, sur le Net, et auprès de l’éditeur, accès direct sous : http://editionslarcier.larciergroup.com/titres/131258/

F. Hubé