LA TONTINE - Clause d’accroissement

La tontine ou clause d’accroissement tire son origine d’une technique suggérée au cardinal Mazarin en 1653 par le banquier Lorenzo Tonti afin de racheter les rentes créées sur l’Hôtel de ville de Paris. Une acquisition en tontine permet à deux ou plusieurs personnes, de leur vivant, de jouir ensemble d’un bien commun et de permettre au dernier survivant d’eux de conserver la totalité du bien. Elle présente une utilité certaine, dans la mesure où elle permet une transmission civile en dehors du cadre restrictif des libéralités. Elle s’analyse donc en un pacte post mortem, aléatoire et à titre onéreux. Elle est exclusive de quotes-parts d’indivision. L’acquisition en clause d’accroissement sera réputée faite pour le compte du seul survivant d’entre eux, dès le jour de l’acquisition, les prémourants étant censés n’avoir jamais été propriétaires. La clause est dite aléatoire, car elle ne joue qu’au jour de la réalisation de la condition du ou des prédécès du ou des cocontractants. Elle est rétroactive au jour de l’acquisition du bien.
Un époux peut acheter en tontine avec un tiers s’il est marié sous le régime matrimonial de la communauté légale ou sous un régime séparatiste (séparation des biens ou participation aux acquêts). Le régime matrimonial des époux limite l’utilisation de la clause d’accroissement. Le pacte tontinier ne peut être utilisé par des époux communs en biens sauf s’ils emploient des deniers propres. Le jeu de la tontine est contraire au principe de l’immutabilité des conventions matrimoniales. Le régime de la communauté universelle des biens est exclusive de tontine.
Si les acquéreurs en tontine se marient sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, l’immeuble acquis avant le mariage constituera un bien propre au survivant des acquéreurs, conformément à l’article 1405 du code civil.
Si les acquéreurs en tontine s’épousent en adoptant le régime de la séparation des biens ou le régime de la participation aux acquêts, l’immeuble appartiendra au survivant d’eux par l’effet de la clause d’accroissement.
En cas d’adoption du régime de la communauté universelle des biens par les époux, le pacte tontinier survit sauf à renoncer avant le mariage à la clause d’accroissement pour que l’immeuble tombe dans la communauté universelle des biens, car, à défaut de renonciation à la tontine, la clause d’accroissement est destinée à produire ses effets à l’arrivée de la condition, c’est à dire lors du prédécès de l’un des tontiniers par rapport à l’autre, par la réalisation du pacte tontinier.
Une tontine en usufruit est licite dans la mesure où l’usufruit est un droit de propriété et l’intérêt réside dans le fait que les héritiers nus-propriétaires du prédécédés ne peuvent imposer un partage ou une licitation de la pleine propriété du bien au tontinier usufruitier et ne peuvent que demander le partage de la nue-propriété, par application de l’article 815-5 alinéa 2 du code civil.

LES TEXTES

- cf. contrats et obligations.
- cf. contrat aléatoire.
Art. 1130, 1401, 1424, 931, 1099-1, 2284, 815 du code civil (et sous commentaires des articles).
Art. 38 du décret du 7 octobre 2009.

LA PRATIQUE

- Contrôle de légalité par le juge (art. 46 L 1er juin 1924).
- La clause est exclusive de quotes-parts d’acquisition entre les acquéreurs. L’inscription est formalisée avec le mode d’acquisition « vente et tontine ». Les acquéreurs sont inscrits comme étant « acquéreurs en commun et pour le compte du survivant d’eux ».
Il n’y a ni restriction ni de prénotation à publier pour garantir le transfert de propriété ultérieur du bien à la réalisation de la condition.