LA PROMESSE DE VENTE - LE DROIT DE PREFERENCE - LE PACTE DE PREFERENCE

La promesse de vente est énumérée à l’article 38 de la loi d’introduction du 1er juin 1924 comme étant une restriction au droit de disposer découlant de la volonté de l’homme dont l’inscription au livre foncier est exigée. Elle n’a pas le caractère d’un droit réel, mais une opposabilité certaine à l’égard des tiers. La promesse d’échange et la promesse d’apport en société suivent la même règle. En revanche une promesse de cession d’usufruit ou de superficie ne saurait être inscrite, tout comme le droit de préemption.
Le droit de préférence s’apparente à la promesse de vente et emporte restriction au droit de disposer au même titre que cette dernière et sera donc publiée au livre foncier pour l’opposabilité au tiers.
La promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (compromis de vente). Elle peut être synallagmatique ou unilatérale (sous conditions), une clause de réitération peut exister, elle peut être à durée déterminée (avec renonciation au délai) ou à durée indéterminée, assortie d’une levée d’option.
Le pacte de préférence, qui est un droit personnel, s’analyse en une promesse unilatérale conditionnelle par laquelle une personne (le promettant) s’engage, en cas de vente d’un immeuble lui appartenant, à donner une priorité d’achat à une autre personne (le bénéficiaire) et qui oblige en principe également ses ayants cause à titre universel.

LES TEXTES

Art. 1589 et sous 1130, 1142, 1165
Art. 38, 42 L 1er juin 1924.
Art. 4-5° et 47-53, 100 du décret du 7 octobre 2009 (sur la prénotation).

LA PRATIQUE

- Contrôle du principe de légalité de l’article 46 L 1er juin 1924 par le juge.
- L’inscription au livre foncier d’une promesse de vente sous conditions suspensives se fera par une prénotation en vue de garantir le rang du droit prénoté jusqu’à la levée ou la réalisation des conditions suspensives, par application de l’article 39 de la loi d’introduction. Une fois les conditions réalisées, le droit est inscrit définitivement et la prénotation radiée d’office.
- En général, il y a lieu de s’assurer de la non transmission du pacte de préférence par l’examen des modalités d’extinction ou d’échéance lors d’une requête en radiation.
On notera, enfin, qu’en application de l’article 42 de la loi civile du 1er juin 1924, une promesse de vente sous la forme d’un compromis définitif sous seing privé doit être suivie, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.