HYPOTHEQUE - PRIVILEGE - SURETE JUDICIAIRE - RADIATION

L’hypothèque est un droit réel destiné à garantir le paiement d’une créance, l’acquittement d’une obligation, par la prise d’une ou plusieurs inscriptions sur un ou plusieurs immeubles, soit par affectation hypothécaire consentie par un emprunteur ou une caution (ou d’un titulaire d’un droit de propriété immobilière ou d‘un droit résultant de son démembrement, comme l‘usufruit) en vertu d‘un acte authentique, soit par une inscription à la requête d’un créancier (sûreté judiciaire) en vertu d’un titre de justice ou d’un acte exécutoire.
Les radiations et réductions des inscriptions sont prévues par les articles 2440 et s du code civil. Les inscriptions sont radiées du consentement des parties intéressées et ayant la capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée

LES TEXTES

- Hypothèque conventionnelle de garantie : art. 2393 à 2399 et ss. Code civil, in fine à 2488.
- Hypothèque de cautionnement : infra.
- Hypothèque provisoire (conservatoire) : art. 2412 Code civil, art. 64 et ss. L 91-650 du 9.7.1991 et art. R 210 et ss. (251) du D n° 92-755 du 31.7.1992.
- Hypothèque judiciaire : art. 2412 Code civil.
- Hypothèque légale : art. 2400 à 2411 Code civil, art. L 146 du Code de la famille et de l’aide sociale résultant de L 24/1/1997 n° 97-60, art. 10.
- Hypothèque d’exécution forcée : (acte notarié exécutoire, grosse, ordonnance de taxe, office national des forêts art. R 123 - 12 du Code forestier, art 164 et 201 D n° 62-1587 du 29/12/1962 - art. 98 L de finances rectificatives pour 1992 n° 92-1476 du 31/12/1992).
- Privilège (vendeur, copartageant, prêteur de deniers, de séparation des patrimoines) : art. 2374 et ss. Code civil.
- Privilège de la copropriété : L 21 juillet 1994 - art. 19 L 65-557 du 10 juillet 1965.
- Privilège des architectes, entrepreneurs, maçons et autres : art. 2382 du Code civil et ss.
- L’antichrèse : art. 2387 et ss. Code civil.
- art. 2440 et s relatifs au radiations hypothécaires.
- art. 48, 62, 64 L 1er juin 1924.
- art. 39, 42, 43, 44, 45, 47, 54, 55, 72, 98, 100 du décret du 7 octobre 2009.
- art. 501 ss. NCPC
- Ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 - loi d’habilitation du 26 juillet 2005 - JO 24.3.2006 sur la convention de rechargement, art. 2422 code civil.

LA PRATIQUE

- Le contrôle de l’article 46 L 1/6/1924 est toujours exigé.

HYPOTHEQUES ET PRIVILEGES :
- La soumission à l’exécution forcée des emprunteurs ou des cautions qui affectent eux-mêmes des biens n’est pas nécessaire pour une inscription. Cette soumission est indispensable en revanche quand il s’agit de prendre inscription d’une sûreté (tel que l’hypothèque d’exécution forcée) en vertu d’une grosse hypothécaire revêtue de la formule exécutoire.
- La clause de rechargement d’une hypothèque ou la clause constatant la délivrance par le notaire d’une copie exécutoire à ordre, ou encore celle constatant la présence d’un taux d’intérêt variable dans un prêt, seront publiées sur requête expresse.
- Les inscriptions hypothécaires sont affectées d’une date d’effet (date de validité de l’inscription) dont la plus longue ne pourra pas excéder 50 ans du jour du dépôt de la formalité.
- La procuration de l’acceptant (banque, établissement financier etc.) peut être donnée verbalement ou par acte sous seing privé et aucune forme particulière n’est exigée dans ce cas. La pratique veut la production d’un pourvoir sous seing privé du mandataire.
- Il y a lieu de vérifier qu’il y a bien quittance et déclaration d’emploi pour la publicité du privilège du prêteur de deniers et que la formalité a été requise dans les deux mois de l’acte, sinon ce privilège dégénère en hypothèque légale. Ce délai vaut aussi pour la publicité des privilèges du vendeur et du copartageant.

SÛRETES JUDICIAIRES ET LEGALES :
- L’hypothèque judiciaire résulte d’un titre exécutoire dont le dépôt et la production sont exigés (original et une copie, signification et formule exécutoire et certificat de non appel si le titre n‘est pas exécutoire par provision). Une contrainte vaut jugement si elle est signifiée ou notifiée et munie du certificat de non-opposition. Une ordonnance d’injonction de payer vaut jugement une fois munie de la formule exécutoire. Le titre délivré par un huissier de justice en matière de chèque impayé est générateur d’une sûreté judiciaire définitive.
- L'hypothèque d'exécution forcée est constituée par son inscription au Livre foncier. Elle est prévue par les articles 866 à 868 du code local de procédure civile et sera inscrite en vertu d'un titre qui ne donne pas naissance à l'hypothèque judiciaire : acte notarié dressé par un notaire d'Alsace-Moselle contenant soumission à l'exécution forcée, acte de partage homologué où la soumission à l'exécution forcée du débiteur pas nécessaire, bordereaux de collocation dans une procédure de distribution si les collocations ne sont pas confirmées par une décision judiciaire, ordonnance de taxation de frais.
- L’hypothèque provisoire résulte de titre non exécutoire ou d’une décision du juge de l’exécution ou du juge des libertés et de la détention en matière pénale) autorisant la prise de la sûreté provisoire. Dans ce dernier cas, le créancier doit exécuter l’autorisation dans les trois mois à compter du prononcé de la décision sinon elle est frappée de caducité.
Une injonction de payer ne vaut titre qu’une fois signifiée et en l’absence d’opposition.
La confirmation (anciennement conversion) de l’hypothèque provisoire en hypothèque judiciaire (définitive) doit intervenir dans les deux mois du jour où le titre alléguée a acquis l’autorité de la chose jugée. Le juge doit donc vérifier l’état du titre (acte de signification, certificat de non-appel, caractère exécutoire, -certificat de non pourvoi en cassation s’il s’agit d’un arrêt ayant pour fondement le paiement d’une prestation compensatoire- etc.).
La décision le juge de l’exécution rapportant une autorisation de prise de sûreté provisoire est exécutoire de plein droit et il n’est pas nécessaire qu’elle ait un caractère définitif, sauf à vérifier qu’il n’y ait pas de procédure de sursis à exécution en cours ou par un certificat de non déféré ou de désistement à hauteur d’appel (art. 915 NCPC).
La confirmation prend rang de l’inscription provisoire à hauteur des montants de cette dernière, et à compter du dépôt de la requête pour les montants excédants l’inscription provisoire.

- L’hypothèque légale résulte d’un titre exécutoire (rôles d’impositions, de droits, d’un avis de mise en recouvrement, etc. du trésor public, notifiés au redevable - une LR+AR non réclamée ou NPAI vaut notification régulière pour le Trésor public), d’une mise en demeure en matière de charges de copropriété impayées, d’un titre de recette exécutoire délivré par une autorité administrative ou un comptable public, et chaque fois qu’un texte attribue le caractère légal à une créance.

- Outre le droit de propriété immobilière, peuvent être hypothéqués , les droits démembrés tel que l’usufruit, le bail à construction, le bail à réhabilitation et le bail emphytéotique qui sont des droits réels immobiliers.

- Le privilège, l’hypothèque et la sûreté sont radiées d’office à l’expiration de leur date d’effet, sauf leur renouvellement. Le renouvellement doit intervenir avant l’expiration du délai de validité de l’inscription. En cas de radiation d’office, une réinscription est possible qui consiste en une nouvelle inscription prenant rang au jour du dépôt de la requête en réinscription.

- Le privilège, l’hypothèque et la sûreté peuvent être radiés en totalité ou partiellement en vertu d’un acte authentique dressé à la demande du titulaire du droit et sur sa requête ou d’une décision judiciaire, ou alors en vertu d’un acte de mainlevée établi par un notaire seul dans lequel il atteste qu’à la demande du débiteur le créancier a donné son consentement à la radiation. Dans ce dernier cas qui n‘est applicable qu‘à l‘égard des hypothèques et des privilèges (en sont donc exclues les sûretés judiciaires), le notaire endosse la responsabilité découlant de la mainlevée et de la radiation qu’il requiert, le tout par application de l’article 64 de la loi civile du 1er juin 1924.
- La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication de la convention de rechargement, comme stipulé à l’article 2440 al. 2 du code civil. La clause de rechargement ne sera radiée qu’avec le consentement de son bénéficiaire.