LA COPROPRIETE - LES VOLUMES

La copropriété est un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes physiques ou morales, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Cette définition s’applique à la copropriété horizontale et/ou verticale.

Le volume est une création purement jurisprudentielle. Certaines règles de la copropriété classique lui sont appliquées par analogie. On parle alors de copropriété en volumes avec un état de division et un règlement de copropriété s’y rattachant, avec création de (x) volumes. La possibilité de créer une copropriété classique dans un volume est monnaie courante, surtout dans les grands ensembles immobiliers.
La division en volumes est tolérée et admise à la publicité foncière quoique non prévue par les textes régissant le livre foncier. Le fondement de la division en volumes résulte des articles 552 et 553 du Code civil qui définissent ce que l’on appelle le principe de l’accession qui instaure une présomption de propriété au profit du propriétaire d’un sol, de tout ce qui se trouve construit sur ce sol et de tout de tout ce qui se trouve au dessous. Cette présomption ne joue qu’à défaut de preuve contraire, ce qui induit que la pratique a imaginé des systèmes dans lesquels la propriété du sol était dissociée de la propriété du dessus.
La division en volumes est une technique contractuelle de division de la propriété qui repose sur une définition en trois dimensions d’un droit de propriété. Les volumes qui sont ainsi définis constituent des droits réels immobiliers.
A la différence des droits réels résultant d’une copropriété classique, le régime des volumes ne comporte pas de parties communes. Chaque volume est autonome et indépendant des autres volumes qui composent l’ensemble. La division en volumes est licite au regard de la loi du 10 juillet 1965 comme étant reconnue par la cour de cassation (Cass. Civil 3ème 17.2.1999, pourvoi n° 97-14368, fondement pris de l’al. 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui permet de s’affranchir de la copropriété et autorise le recours à une organisation différente lorsqu’il s’agit d’organiser des ensembles immobiliers complexes, qui outre des terrains, aménagement et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

LES TEXTES

L n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
D n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi précitée.
Art. 552 et 553 du code civil, (volumes).
Art . 47-1 L 1er juin 1924.
Art. 4-1°, 31, 32, 34 et 35 du décret du 7 octobre 2009.

LA PRATIQUE

Concernant la copropriété :
- La division d’un immeuble en lots de copropriété résulte d’un acte authentique contenant règlement de copropriété et état de division d’immeubles, d’une esquisse d’étages et d’un extrait d’acte ainsi que de toutes pièces justifiant l’inscription, comme les pouvoirs ou procurations.
- L’assise d’une copropriété formée de plusieurs immeubles distincts équivaut à une réunion d’immeubles soumis aux dispositions des articles 34 et 35 du décret du 7 octobre 2009. Les immeubles doivent appartenir au même(s) propriétaire(s) et doivent être situés dans la même circonscription foncière et ne pas être grevés de manière différente de droits réels autres qu’une servitude, d‘un droit d‘usage et d‘habitation ou d‘un droit à des prestations foncières et s‘il n‘y a aucune confusion à craindre.
- Le juge statue sur la requête. Il lui appartient d’être convaincu qu’il n’y a pas de confusion à craindre dans le cas des articles 34 et 35 susvisés.
- La copropriété est susceptible de modifications diverses, notamment dans son assise par ajout ou distraction d‘immeubles, de modifications de la consistance des lots par fractionnement, suppression, ou création et dans la description et l’étendue des parties communes divisées en tantièmes PC 1 (part à la propriété du sol) etc. Ces opérations juridiques nécessitent l’établissement d’actes authentiques contenant règlement et esquisse modificatifs selon des majorités de décisions prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Seul le syndic a qualité pour représenter la copropriété. Il agit en vertu d’une délibération prise en assemblée générale des copropriétaires dressée en forme de procès-verbal accompagné de l’attestation du syndic certifiant que les délibérations prises ont été notifiées aux copropriétaires opposants ou défaillants et qu’à l’expiration du délai de deux mois elles n’ont pas fait l’objet d’un recours conformément à l’article 42 de ladite loi.

Notes :
Les majorités et les conditions de quorum requises par la loi sont énumérées aux articles 24 et s de la loi du 10 juillet 1965 auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé, étant rappelé que :
- la majorité de droit commun prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 correspond à la majorité de tous les copropriétaires présents ou représentés. Il s’agit de celle nécessaire pour régler les affaires courantes de la copropriété,
- la majorité prévue à l’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris ceux qui ne sont pas présents ni représentés); celle-ci est nécessaires pour les décisions concernant les matières énumérées audit article 25 § a) à g) modifié et celles énumérées audit article par la loi du 31 décembre 1985, art. 25 § h) à z).
- la majorité prévue par l’article 26 modifié correspond à la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix (déterminée par le total des voix de tous les copropriétaires). Cette dernière est nécessaire pour les décisions les plus importantes.

Il est rappelé que lorsque la majorité requise n’a pu être atteinte, l’assemblée peut, sur deuxième convocation, délibérer valablement aux conditions de majorité prévue par l’article 24.

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’ensemble immobilier, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou au modalités de leur jouissance. Sous réserve du cas prévu par les dispositions des art. 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, aucune modification de la répartition des charges ne peut être effectuée sans le consentement unanime des copropriétaires.

Exemples :
- constater le fractionnement d’un lot avec un changement d’usage des parties privatives : majorité des voix des copropriétaires, présents ou représentés, art. 25 F,
- acquisition immobilière ou tout acte de disposition : majorité des 2/3 des copropriétaires, art. 26.

Selon l’article 6-1 de la loi :
- en cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, les droits soumis ou admis à la publicité (charges, hypothèques, droits etc.) dont les lots sont l’objet s’éteignent sur les quotes-parts qui y sont détachées et s’étendent à celles qui y sont rattachées (translation).
- en cas de changement d’emprise (assiette, assise) d’une copropriété par suite d’aliénation volontaire ou forcée ou de l’acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis (charges, hypothèques, droits etc.) autres que les servitudes, dont les lots sont l’objet, s’éteignent sur le bien cédé et s’étendent au bien acquis.

Il s’en suit la radiation d’office des charges et hypothèques en cas de vente d’une parcelle distraite de l’assiette de la copropriété, par exemple.

Concernant les volumes :
- L’établissement d’un état descriptif de division en volumes est exigé. Il définit par référence à des côtes altimétriques chacun des volumes crées et en définit la destination, la composition et les servitudes auxquelles il est assujetti. Cet état de division est complété par un document contractuel qui est le cahier des charges contenant les règles d’usage et d’occupation qui définit les règles d’utilisation des différents volumes et équipements collectifs, fixe les règles de répartition des charges, édicte les servitudes générales d’utilisation des équipements collectifs et fixe enfin les obligations des propriétaires quant à l’entretien de leurs ouvrages et précise les modalités d’assurances.