ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES

Les associations syndicales de propriétaires se constituent pour remembrer des parcelles avec modification corrélative de l’assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes, en vue de créer des terrains à construire (lotissement).
Il existe trois formes d’association syndicales, l’AFU: libre qui est l’AFUL, l’autorisée qui est l’AFUA et la forcée qui est l’AFUF.

LES TEXTES

Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires modifiée par la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 art. 25.
Décret du 10 avril 1951 et Circulaire du 2 mai 1951 relatifs aux inscriptions au livre foncier des opérations de remembrement urbain.
Art. 68 du décret du 7 octobre 2009.

LA PRATIQUE

Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux art. 8, 15 ou 43 de l’ordonnance susvisée.

AFUL : L’acte constitutif de l’AFUL doit être publié au Livre foncier. L’AFUL ne jouit de la personnalité morale (juridique) qu’à partir de la publication au Journal Officiel de la République Française, conforment à l’article 8 de l’ordonnance précitée. La déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au journal officiel. Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée au statuts. L’omission de ces formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association.
- Le juge demande la production des statuts, le récépissé de l’administration préfectorale et la justification de la publication au Journal Officiel, un acte authentique de multi-échanges ou d‘attribution, le procès-verbal de remembrement urbain et un extrait d’acte.

AFUA : Sa création résulte d’un arrêté préfectoral pris après enquête publique qui autorise l’AFUA lorsque la majorité des propriétaires représentant au moins deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie des propriétés se sont prononcés favorablement (art. 14 de l’ordonnance).
- Le juge demande la production de l’arrêté préfectoral auquel est généralement annexé le procès-verbal de remembrement. L’arrêté préfectoral prévoit le sort des charges grevant les immeubles.

AFUF ou association syndicale constituée d’office : L’autorité administrative peut constituer d’office une association syndicale regroupant l’ensemble des propriétaires intéressés si pour les ouvrages et travaux mentionnés au a à c de l’article 1er de l’ordonnance pour lesquels il existe une obligation légale à la charge des propriétaires et si une association syndicale autorisée n’a pu être constituée (art. 43).
- Le juge demande la justification des publicité et affichage prévue à l’article 15 de l’ordonnance précité, savoir l’acte autorisant la création de l’association syndicale (arrêt préfectoral qui prévoit les modalités de translation de propriété d’office). Il doit sans doute vérifier l’épuisement des voies de recours.

Le mode d’acquisition au Livre foncier est « Remembrement Urbain ».

Un remembrement urbain entre propriétaires fonciers peut aussi intervenir sans qu’ils se constituent en association foncière par un acte authentique de multi-échanges, respectivement d’attribution immobilière, contenant abandonnement par les parties du surplus des droits qu‘elles détiennent dans la propriété, sans soulte de part et d’autre, accompagné du procès-verbal de remembrement et d’un extrait d’acte.